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不動産投資で節税するには?「節税にならない」と言われる理由

不動産投資,節税

不動産投資は節税になる場合と、ならない場合があります。

しかし税金の仕組みは複雑で、理解するのが難しいですよね。

「不動産投資では、どんな税金が節税対象になるの?」「どうやったら節税できるの?」とお悩みの方のために、不動産投資で節税する方法について、初心者でも分かりやすく解説します。

「不動産投資は節税にならないって聞いたけど、本当?」という疑問にもお答えしているので、ぜひ最後まで読んでいってくださいね。

目次

不動産投資で節税できる税金とは

不動産投資では、所得税住民税を節税できます。

ちなみに相続税・贈与税・法人税も節税できますが、誰もが払っている税金ではありません。

不動産投資で節税できる税金一覧
  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 相続税
  4. 贈与税
  5. 法人税

特に法人税は、会社を経営していない人や不動産投資の収入が低い人には関係がないので、気にしなくてOKです。

関連記事:不労所得月20万円は誰でも目指せる!おすすめの方法10選と注意点

不動産投資で所得税・住民税を節税できるのはなぜ?

不動産投資,節税

不動産投資で所得税・住民税を節税できるのは、「減価償却費」が発生し、「損益通算」できるからです。

詳しく見ていきましょう。

減価償却とは

不動産投資では、建物の購入費用を経費にできます。

購入した年に一括で経費にするのではなく、数年に分けて少しずつ計上します。

このシステムが「減価償却」です。

減価償却できる年数は、どんな材料で建てられた物件かによって定められている、「耐用年数」で決まります。

構造耐用年数
木造22年
軽量鉄骨造19年
鉄骨造34年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
減価償却の例

たとえば木造の新築物件を2,200万円で買ったとします。

木造の建物は耐用年数22年なので、2,200万円÷22年=1年に100万円ずつ経費として計上します。

耐用年数をすでに超えている物件は、耐用年数×20%の金額で減価償却できます。

築30年の木造物件の場合

耐用年数22年×20%=減価償却期間は4年です。

また、土地代は減価償却の対象になりません。

損益通算とは

損益通算とは、不動産投資で会計上赤字になってしまった金額を、給与所得から差し引いて節税できる仕組みです。

たとえば耐用年数が22年の木造物件を2,200万で購入した場合、減価償却費(1年ごとに経費にできる金額)は、年100万円だとご説明しました。

この物件で年間100万円の家賃収入を得ていて、かかっている経費やローンの利息は70万円と仮定します。

収入100万-経費・ローンの利息70万円=1年で30万円の利益です。

しかし不動産投資では、「減価償却費」を経費として計上できます。

実際には黒字になっているにも関わらず、会計上は以下の計算になり、70万円の赤字です。

収入100万-経費・ローンの利息70万円-減価償却費100万円=-70万円

この赤字70万円分を、会社勤めの給与所得から差し引いてよいというのが、損益通算です。

400万円の給与所得を得ている人が、不動産投資で会計上70万円の赤字を出している場合、所得税・住民税は赤字分を差し引いた330万円に対して課税されます。

課税対象の所得額が安くなれば、所得税・住民税も安くなるので、節税になるというわけです。

関連記事:月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選!目標を実現するためのコツ

不動産投資で節税できる税金の詳細

不動産投資,節税

不動産投資で節税できる税金について、さらに詳しく解説します。

不動産投資で節税できる税金
  • 所得税住民税…サラリーマンなら誰もが払っているので、確認しておきましょう。
  • 相続税贈与税…人から不動産をもらう場合にのみかかる税金です。
  • 法人税…サラリーマンに無関係なので、読み飛ばしていただいて構いません。

    所得税

    不動産投資の利益には、所得税がかかります。

    所得税の計算方法

    所得とは、収入から経費を差し引いた額のことです。

    所得の計算式

    不動産投資による利益の合計-経費=所得

    所得税は、経費を差し引いた収入額に応じて課税されます。

    所得税の税率は次のように、たくさん稼いでいる人ほど高くなるのが特徴です。

    課税所得税率
    195万円以下5%
    330万円以下10%
    695万円以下20%
    900万円以下23%
    1,800万円以下33%
    4,000万円以下40%
    4,000万円超45%

    不動産とは別の収入がある場合

    所得税は、収入源別に課税されるのではなく、AとBの収入の合計で課税されます。

    たとえば会社のお給料と、不動産投資の収入がある場合、お給料と不動産収入の合計額が課税所得です。

    会社勤めの所得+不動産投資の所得=課税所得

    不動産投資が赤字になった場合、お給料-赤字になった金額=課税所得で計算します。

    たとえば会社勤めの所得が500万円で、不動産投資で200万円の赤字が出たときは、500万円-200万円=300万円が課税所得です。

    住民税

    不動産投資の利益は、住民税の課税対象でもあります。

    住民税の計算方法

    住民税率は、課税所得に対して10%です。

    所得税は所得が高い人ほど税率が上がりますが、住民税の税率は基本的に誰でも、所得に対して一律10%です。

    ただし、自治体によっては10%ではない場合があります。

    相続税

    相続税とは、亡くなられた方からお金・不動産・土地などを相続したときにかかる税金です。

    不動産投資は、相続税の節税にかなり効果的だと言われています。

    不動産や土地にかかる相続税は「評価額」に応じて決まるのですが、現金のまま受け取るより不動産にしておいたほうが、評価額が2~4割低くなるからです。

    しかも賃貸のための建物が建っている「貸家建付地」は、さらに相続税の評価額が低くなります。

    つまり自分で住むための家を相続するより、人に貸すための家を相続したほうが、相続税が安くなりお得です。

    賃貸用不動産の評価額計算式

    貸家建付地の評価額

    貸家建付地の評価額=土地の評価額-(自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

    • 借地権割合とは…土地の権利のうち、借地として利用できる割合のこと。
    • 借家権割合とは…一律30%と決められている。建物の価値のうち、借主が建物を使える割合のこと。
    • 賃貸割合とは…入居率のこと。全4部屋のうち2部屋空室なら50%と計算する。相続するとき満室になっていれば、節税効果が高まる。

    さらに「小規模宅地の特例」を適用できた場合、土地の評価額を最大で8割まで下げられます。

    賃貸物件が建っている土地や、お店を経営していた土地を相続した場合に適用されます。

    かなり細かな要件を満たす必要がありますが、貸家建付地の評価減と併用でき、非常に節税効果が高いです。

    贈与税

    贈与税とは、他人から無料で財産をもらった際に発生する税金です。

    しかし人からプレゼントやおすそ分けをもらっても、いちいち贈与税は発生しませんよね。

    贈与税は、以下の条件を満たす場合のみ、課税されます。

    贈与税の発生条件
    • 1年間で110万円を超える財産を受け取った

    (その年の1月1日から12月31日まで)

    贈与税は、もらった物の種類によって、税率が変化します。

    現金より不動産のほうが、評価額が2~4割低く見積もられるので、節税効果は高いです。

    加えてその不動産を人に貸していると、さらに評価額は安くなり、ますます節税効果が高まります。

    相続時精算課税制度

    贈与税には、相続時精算課税制度が適用されます。

    相続時精算課税制度とは

    60歳以上の親族から、18歳以上の子や孫に贈与するとき、2,500万の控除が受けられる制度。

    たとえば18歳の孫が、60歳の祖父から家を譲り受けたとします。

    この家の評価額が2,500万円以下なら、贈与税は0円です。

    評価額が4,000万円の場合、4,000万円-2,500万円=1,500万円に対して、一律20%の贈与税が課税されます。

    ※相続時精算課税制度と贈与税の基礎控除(110万円)は、併用できません。

    法人税

    法人税とは、法人の所得に対してかかる税金です。

    そのため、サラリーマンには関係ありません。

    しかし不動投資の利益がかなり高額になった場合、個人で投資するより、法人化したほうが節税できます。

    以下の通り、税率が低くなるからです。

    法人化するメリット
    • 個人…所得税・住民税の最大税率は55%
    • 法人…最大税率は33%

    また、人に不動産をあげる場合、通常は相続税や贈与税がかかってしまいます。

    しかし法人化すれば、役員報酬として渡すことで、節税が可能です。

    ただ一般的には、法人化しないほうがコストを安くおさえられます。

    法人化は、不動産収入が相当高くなってから検討すればOKです。

    関連記事:不労所得で生活する人はクズ?ずるい?働かずに稼ぐ方法|労働こそ正義ではない!

    不動産投資の節税テクニック

    不動産投資,節税

    不動産投資の節税テクニックを解説します。

    節税効果が高い物件を選ぶ

    減価償却費が高ければ高いほど、会計上の経費が高額になるので、節税できます。

    減価償却費が高いのは、減価償却期間が短い物件です。

    1年間に計上できる減価償却費が高額なので、より節税になります。

    特に節税の効果が出やすいのは、軽量鉄骨造や木造の築古物件です。

    軽量鉄骨造の物件は耐用年数が19年、木造物件は22年と短いので、1年あたりの減価償却費が高くなります。

    また耐用年数をオーバーしていると、法定耐用年数×20%の年数で減価償却ができるので、短期間に大きな節税効果が得られます。

    節税しづらい物件

    節税効果が低いのは、新築の投資用区分マンションです。

    減価償却期間が長いため、1年間に計上できる減価償却費も少ないです。

    初年度は登記費用や金融機関の手数料を経費として計上できるので、節税効果が高いように感じるかもしれませんが、翌年以降は「あまり節税できない」と思うでしょう。

    経費にできるコストをフル活用して節税

    不動産投資では減価償却費だけでなく、次のような費用も経費にできます。

    領収書を取っておき、確定申告をする際は忘れずに計上しましょう。

    • 管理費、管理会社への委託料
    • 修繕費、修繕積立金
    • ローンの利息
    • 不動産に関する税金(固定資産税、都市計画税、印紙税、不動産取得税など)
    • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
    • その他の費用(不動産投資に関係する交通費、不動産投資の勉強代、税理士費用など)

    確定申告は青色申告で節税

    確定申告にはシンプルな「白色申告」と、より詳細な「青色申告」の2種類があります。

    単式簿記ではなく複式簿記で帳簿付けが必要な青色申告は、書かなくてはならない項目が多く大変ですが、最大で65万円の「青色申告特別控除」が受けられます。

    非常に節税効果が高いので、ぜひ青色申告をしましょう。

    ただし青色申告をするには、前もって以下の提出が必要です。

    • 事業届
    • 青色申告承認申請書

    確定申告ソフトがあれば楽に節税できる

    「青色申告は大変」と感じるなら、有料の確定申告ソフトの導入がおすすめです。

    複雑な帳簿付けを簡単におこなえます。

    ソフト購入にかかった費用は、青色申告をしたことによる節税効果で1~2年もあれば回収できるはずです。

    関連記事:不労所得とは?おすすめの種類一覧!働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

    不動産投資で節税するときの注意点

    不動産投資で特に節税効果が得られるのは、所得が900万円より多い人だと言われています。

    確定申告もきちんとおこなう必要があります。

    所得が低いと節税効果は低い

    不動産を売却すると、物件の保有期間に応じて譲渡税がかかります。

    譲渡税
    • 短期譲渡(目安6年以内)…譲渡税率39%
    • 長期譲渡(目安6年以上)…譲渡税率20%

    減価償却期間中に節税効果が得られても、結局は物件を売却する時に譲渡税がかかるので、「節税にならない」「税金の支払いを先送りしているだけ」と言われることがあります。

    しかし所得が高い人は、支払わなければならない所得税・住民税が高いです。

    たとえば年間給与所得が2,000万円の人は、所得に対して合計50%もの所得税・住民税を払っています(所得税40%+住民税10%)。

    不動産を6年以上保有し、譲渡税率20%で売ると、約30%の税金を減らせる計算です。

    もともと支払っている所得税・住民税が高いほど、この節税効果は大きくなります。

    所得が900万円を超えると、所得税率33%・住民税率10%の計43%となり、不動産を売却した時の譲渡税率20%との差が23%生じます。

    譲渡税率39%で短期譲渡した場合も、4%の差が生じる計算です。

    しかし課税所得が低い場合、所得税・住民税率との差が生じず、節税効果は低くなってしまいます。

    確定申告が必要

    不動産投資で収入を得た場合は、結果的に赤字だとしても、確定申告が必要です。

    確定申告をしないと脱税になってしまいます。

    また、確定申告をしなければ、減価償却費と損益通算による節税効果も得られません。

    確定申告は毎年、年度末におこないます。

    関連記事:不動産投資のリスクは高い?失敗しないための対策8つ

    不動産投資の節税に関するよくある質問

    不動産投資の節税に関する、よくある質問をまとめました。

    Q. 節税目的で不動産投資をするのはアリ?

    節税目的で不動産投資をするのは、基本的にリスクが大きいです。

    物件の購入費・維持費・修繕費などに対して手元に残るお金が少ないと、所得税・住民税を節税できても、赤字経営になってしまいます。

    第一に考えるべきなのは、費用を不動産収入が上回りそうかどうかです。

    節税効果はあくまでおまけと考えたほうがいいでしょう。

    ただし、相続税対策には適しています。

    Q. 不動産投資は節税にならないって聞いたけど…

    「不動産投資は節税にならない」は、半分正解で、半分不正解です。

    不動産投資で会計上赤字になっている分は、課税所得を計算するときに給与所得から差し引くことができるので、節税になります。

    しかし不動産投資は、会計上赤字でなければ節税になりません。

    節税目的で行うのには不向きです。

    Q. 他の投資と比べて不動産投資は節税効果が高い?

    減価償却が適用されるのは建物であり、土地には適用されません。

    たとえば土地を買って駐車場を作ったり、ソーラーパネルを設置して売電したりする投資方法もあります。

    これらの投資では、減価償却が適用されません。

    また固定資産税も、土地だけ持っている場合より、建物が建っている土地を持っている場合のほうが割安だと言われています。

    そのため、不動産投資は節税効果が高いと言うこともできるでしょう。

    しかしご説明してきた通り、節税を目的にして始めるのはおすすめしません。

    関連記事:株式投資にかかる税金をわかりやすく解説!初心者必見の税金対策

    不動産投資は節税になるが節税を目的にするのは△

    所得が900万円以上の人は、不動産投資で節税できる可能性が高いです。

    また、相続における節税効果は特に優秀です。

    しかし節税になるからといって不動産投資を始めても、物件の収益性が低いと、結果的に赤字になる可能性があります。

    物件相場は暴落しにくいため、「不動産投資は収益の見通しが立てやすい」と言われていますが、「絶対に黒字になる」というわけではありません。

    節税だけを目的にするのではなく、物件の収益性やリスクもきちんと考え、計画的に不動産投資をおこないましょう。

    関連記事:不動産投資の利回りは高い?計算方法や平均相場をわかりやすく解説

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