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不動産投資は失敗率が高い?ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

不動産投資,失敗

不動産投資に興味があっても、「失敗したらどうしよう」と不安で、なかなか踏み切れない人は多いはず。

数百万~数億円の高額な買い物なので、考えられるリスクはすべて把握しておきたいですよね。

不動産投資でよくある失敗例と、失敗しないためにはどうすればいいかについて解説します。

さらに実際どのくらいの確率で失敗するものなのか、もし失敗してしまったらどうすればいいか、対処法もご紹介。

リスクを十分に知っておき、不動産投資を計画的に成功へ導きましょう!

目次

不動産投資でよくある失敗例

不動産投資,失敗

不動産投資で代表的な失敗例は、下記の通りです。

不動産投資でよくある失敗例
  • 営業担当者の言葉をそのまま信じてしまう
  • 物件選びで失敗する
  • 空室が埋まらない
  • 想定より修繕や管理にコストがかかってしまう
  • 思ったより節税にならない
  • 管理会社やサブリース会社とトラブルが起きる

営業担当者の言葉をそのまま信じてしまう

営業担当者に「買い時!」「おすすめ!」とすすめられても、鵜吞みにしてはいけません。

営業担当者は大抵の場合、物件を売却すると歩合でお給料が上がるので、購入をすすめてくるのは当たり前です。

よくある営業の謳い文句
  • 簡単には手に入らない優良物件
  • 今後需要が高まるor値上がりするから買い時
  • 割安である
  • 利回りが高い

もし営業担当者の言葉と違う結果になってしまっても、「詐欺だ!」と訴えることはできません。

人に乗せられるのではなく自分で判断しよう

大切なのは、自分で入念にリサーチと勉強をおこなうこと。

不動産投資について詳しくなれば、「別に割安な物件ではない」「こんなリスクがある」と、自分で考えられるようになります。

魅力的な言葉に乗せられず、自分自身の目で冷静に判断しましょう。

物件選びで失敗する

不動産投資が成功するか失敗するか、最大のカギを握っているのは、最初の物件選びと言っても過言ではありません。

「本当にこの物件は買いなのか?」と疑う姿勢を大事にしましょう。

物件を買うときの判断ポイント
  • 予算の範囲内か
  • 目的に合った物件か
  • 修繕費用はどのくらいかかりそうか
  • 立地は悪くないか
  • 需要はあるか
  • 相場と比較して割高ではないか
  • 利回りはどのくらいか
  • 間取りは使いづらくないか
  • 周囲の環境変化リスクはどれくらいか

特に立地は、買ってから変えられない要素です。

間取りが悪い・古くて借り手がつかないといった要素は、リフォームやリノベーションで改善できますが、費用を利益で回収できそうか計算しておくことは絶対に必要です。

物件を実際に見ないで買ったり、リモート内見だけで購入を決めたりするのも、避けたほうがいいでしょう。

意外と日当たりが悪い・ニオイや騒音が気になる・雰囲気がよくない・狭く感じるなど、自分で内見しなければわからないことはたくさんあります。

またよく言われることではありますが、できれば昼間と夜の両方で内見をおこなうべきです。

昼間でなければ日当たり、夜でなければ近隣住民の騒音が判断できません。

空室が埋まらない

利回りを計算するとき、常に入居者が途絶えない前提で考えていませんか?

なかなか空室が埋まらないのは、不動産投資で非常によくあることです。

どんなに魅力的な物件でも、空室期間をゼロにするのは至難の業。

家賃収入がない空室期間が発生する前提で、収支の計画を立てましょう。

空室が原因の失敗例
  • かかったコストを回収できず赤字になる
  • ローン返済が滞る

空室が埋まりにくい物件とは

都心部の物件は購入費用が高いですが、需要も高いので、入居者は決まりやすいです。

入居者が決まりやすい物件
  • 都心部(東京23区)
  • 駅近
いっぽう田舎の物件は安く買える反面、都心部ほど簡単に入居者が決まりません。
ただ待っているだけではなく、リノベーションをして物件の魅力を引き上げる・ペットOKにするなど工夫して、入居率を上げる努力が求められます。
空室期間が長引きやすい物件
  • 田舎である
  • 駅から遠い
  • 築40~50年と古い

表面上は利回りが高くても、入居者を見つけるのに苦労する条件に当てはまる物件は、空室期間が長引き期待していたほど儲からない場合があります。

関連記事:不動産投資の利回りは高い?計算方法や平均相場をわかりやすく解説

想定より修繕や管理にコストがかかってしまう

物件の修繕費や管理費は、築年数とともに上がります。

特に中古物件では、リノベーションにかかる費用や修繕費用を計算していたつもりでも、購入後に想定外の要修繕箇所が発覚する場合も珍しくありません。

修繕費用を正確に計算するのは難しいため、余裕のある資金計画を立てましょう。

新築物件や築浅物件でも、築5~10年も経過すれば要修繕箇所が出てくると考えておくべきです。

思ったより節税にならない

節税になると聞いて不動産投資を始めても、物件の収益性が低いと、結果的に赤字になる可能性があります。

確かに不動産の購入費用は確定申告の際、経費として数年に分けて計上できるため、住民税と所得税の節税効果があります。

また、相続税・贈与税・法人税の節税も可能です。

しかし不動産投資は、世間のイメージほど大きな効果がありません。

初年度は登記費用や仲介手数料など経費として計上できる項目が多く、節税効果を感じた場合も、翌年以降は「思ったより節税にならない…」という事態に陥りがちです。

節税目的で不動産投資をするのではなく、トータルで黒字になるかどうかを重視しましょう。

管理会社やサブリース会社とトラブルが起きる

不動産投資では、入居者とのやりとりや空室時の入居者募集を、管理会社におまかせします。

質の悪い管理会社を選んでしまうと、次のようなトラブルが起こることも。

  • 対応の悪さが原因で退去されてしまう
  • 賃貸募集を怠って、空室が埋まらない
  • 経営破綻し、預かり敷金や家賃を持ち逃げされてしまう

管理物件の入居率や空室率は良さそうか、賃貸管理業務の委託費用はどれくらいか、評判を調べてから選ぶべきです。

サブリース契約でよくある失敗

また、サブリース契約に関する失敗も多いです。

サブリース契約とは?

空室時も家賃収入が保証される契約です。

ただし、大家が受け取れる家賃は相場より1割~2割ほど安くなります。

※サブリース会社は相場の家賃で入居者を募集します。

不動産投資で特に怖いのは、空室リスクです。

サブリース会社から「〇年間家賃を保証します!」と言われると、魅力的に感じますよね。

しかし契約書をよく見ると、「保証する家賃は定期的に見直す」と書かれており、一方的に受け取れる家賃を減らされてしまったというケースが非常に多いです。

基本的にサブリース会社が有利な契約になっているので、気軽に契約せず、家賃保証はどうなっているかきちんと確認しましょう。

さらに、簡単に解約ができない点も注意が必要です。

サブリースでは正当な理由がない場合、大家側からの契約解除はできないとされています。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人の特徴に自分が当てはまっていないかチェックし、もし当てはまっていたら改善しましょう。

人の言うことだけ信じて自分で勉強しない

自分で考える力が不足している人は、不動産投資で失敗しやすいです。

不動産会社・管理会社・サブリース会社の営業担当者が、こちらの利益をきちんと考えて、悪い部分もすべて正直に伝えてくれるとは限りません。

もちろん包み隠さず教えてくれる営業担当者もいますが、中には誠実そうに見えて、実は契約獲得ばかりを考えいるような営業担当者もいます。

またすでに不動産投資をしている知り合いの意見や、不動産投資系インフルエンサーの言葉を、知識がないままコピーして真似するのも失敗のもとです。

なぜなら投資スタイルや運用している物件、資金などは人それぞれであり、自分の場合に彼らのケースがそのまま当てはまるとは限らないからです。

まずは勉強して、自分自身で考えられる土台を作った上で、周りの意見も取り入れるといいでしょう。

計画性がなくリスク管理が不十分

不動産投資では、最初が特に肝心です。

次のように、考えなくてはならないことがたくさんあります。

  • どんな物件をいくらで買うか
  • 家賃はいくらに設定するか
  • ローンはどのように返済していくか
  • 利回りはどのくらい見込めそうか
  • 最終的にいつどのように物件を売却するか
  • 修繕費用はいくら必要か
  • 管理費用や他のコストはいくらかかるか
  • 空室期間が発生しても利益は出るか

綿密な計画を立てるのを面倒くさがって、なんとなくで始めてしまうのは、失敗のもとです。

あらゆるリスクを想定してスタートしましょう。

また計画通りにいかなかった場合、どのように軌道修正するかもシュミレーションしておきましょう。

関連記事:株式投資で失敗する人の特徴は?原因と対策を徹底解説!

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資,失敗

不動産投資で失敗しないためのポイントをご紹介します。

最低限のローンで買える物件を狙う

不動産投資で一番怖いのは、莫大な借金を抱えて破産するかもしれないことです。

数億円の新築マンションを1棟買いして、ローンを返済できない状況に陥ったら、とても怖いですよね。

一棟買いは狙えるリターンが大きいですが、ハイリスクです。

「再起不能になるのだけは避けたい!」という人は、最低限のローンで買える安い物件から小規模に始めて、少しずつ慣れていくといいでしょう。

具体的には、1千万円以下で買える田舎の中古一戸建てや、築古物件などです。

このような物件を狙うスタイルは、「ボロ戸建て投資」などと言われます。

ただし思わぬ修繕費用が発生するリスクや、入居者が決まりにくくなるリスクはおさえておき、そのうえで黒字になるか計算して購入しましょう。

物件の選定は慎重に

不動産投資の成否は「どんな物件をいくらで買うか?」で決まると言っても過言ではありません。

逆に、ここさえうまくいけば、成功への道が拓かれます。

不動産投資に興味を持ったら、物件情報を逐一調べて、相場感覚を掴みましょう。

この感覚が掴めていないと、いざ買うときに割安かどうかの判断ができません。

エリアと間取りに応じた相場はネットで簡単に調べられますが、内装・築年数・エリア・広さなどから総合的に評価できるようになるには、やはり自分でいくつも物件を見て、目を養う必要があります。

特によくないのは、「とにかく早く不動産投資を始めたい!」と購入を焦ってしまったり、「営業担当者の感じがよかったから」と気分や感覚的な理由で購入を決めてしまったりすることです。

なぜこの物件なのか、人に理屈で説明できるような物件を買いましょう。

出口戦略を最初から考えておく

出口戦略とは、運用後の物件をどう処分するかです。

  1. 売却する
  2. 更地にして売却する
  3. 更地にして土地活用する
  4. 自身で住む
  5. 相続税対策として利用する

多くの投資家は、中古物件として売却し、利益にする方法を選んでいます。

不動産投資での収入源といえば家賃ですが、売却益も重要です。

購入費+運用コストが家賃収入+売却益を上回れば、不動産投資として成功だったと言えるでしょう。

思わぬ修繕費用がかかる可能性を考慮する

不動産投資では、物件の資産価値を保つために、都度修繕することが重要です。

「経年劣化した物件は、安く貸し出せばいいんじゃない?」とお思いになるかもしれません。

確かにそうですが、最低限の修繕はおこなわないと、借り手がつきにくくなってしまいます。

たとえばトイレや給湯器、エアコンが壊れたままでは、生活に支障が出るので借り手がつきにくいでしょう。

さらに売却時の価格も下がってしまう・なかなか買い手がつかなくなるため、大幅なリフォームやリノベーションはしないとしても、最低限の修繕はおこなうべきです。

不動産投資でかかる修繕費の例

  • 屋根…塗装・防水など
  • 外壁…塗装・タイル張り補修
  • 室内…フローリング・畳・壁紙の張り替え、障子や襖の張り替え、網戸や扉の修理
  • 階段廊下…鉄部塗装・防水加工
  • 設備…給湯器・エアコンの交換
  • 水まわり…洗面台の取り付け・交換、風呂やトイレのリフォーム、給排水管の高圧洗浄・取替

投資先がマンションの場合、管理組合に修繕の計画や履歴を聞いておくといいでしょう。

入居者が決まらないときは工夫する

自分の工夫次第で成果をコントロールできるのは、不動産投資のメリットです。

空室期間を長引かせないために、次のような工夫で物件の魅力を引き上げましょう。

入居率を上げる工夫例

  • 初期費用を下げる(1ヶ月のフリーレント)
  • リフォームやリノベーションをする
  • 物件の写真を撮るときや内見のときに、インテリアを配置する
  • エアコン、インターホン、洗面台、シューズボックスなどの設備を付けるor新調する
  • トイレットペーパーホルダーを取り替える
  • 汚れている壁紙だけアクセントクロスにして、他の物件と差別化する
  • 入居条件を変更する(外国人OK、ペットOKなど)
  • 楽器OK、防音室ありなど、希少な条件に対応する

おしゃれでキレイな物件ほど人気が出ますが、相応のコストがかかってしまいますよね。

インテリアの配置やアクセントクロスは、低予算でおしゃれに見せることができるので、おすすめです。

またプラスチックや金属のよくあるトイレットペーパーホルダーは、あたたかみのある木製や、スタイリッシュなスチール製に替えるだけで、一気に素敵になります。

数千円で買えるうえに、自分で取り付けられるので、ぜひやってみてください。

洗面台の設置は業者に設置を依頼すると高いですが、モノは5万円前後で購入できるので、自分でやればかなり安く物件の魅力を上げられます。

また最近はYouTubeが流行っている影響で防音室、ペットブームの影響でペット可物件の需要が高まっています。

このような需要に対応することで魅力付けをおこなってもいいでしょう。

物件相場暴落のリスクを考える

不動産は株のように大暴落することが少なく、相場が安定している資産です。

しかし近隣の工場や大学に通っている人向けの賃貸物件が多いエリアで、その工場や大学がなくなってしまい、大暴落したケースがあります。

このようなエリアでは、その施設さえなくならなければ安定した需要が見込めるものの、すでに賃貸物件が飽和状態になっていることも。

競争が激しいうえに、年度末を逃すと入居者が決まりにくいです。

「近くに大学があるから安心」と思わず、環境変化による相場暴落・需要激減のリスクも把握したうえで購入しましょう。

都合のいい楽観的な考えは捨てる

「このマンションを買えば儲かりますよ」という話を前にすると、メリットの大きさにつられて、リスクやデメリットを軽視しがちです。

将来の豊かな生活を想像してワクワクするのは不動産投資の醍醐味ですが、美味しい話を前にリスクが見えなくなってしまい、「なんとかなるだろう」でスタートするのは失敗のもと。

本当に営業担当者が言う通りの需要はあるか、実際の利回りはどの程度になりそうか、慎重に考えるべきです。

自分は大丈夫と思っている人も、あらゆるリスクを考えられているか、今一度確認しましょう。

節税効果はおまけと考える

不動産投資で住民税や所得税を節税できても、「不動産を買わないほうが資産が減らなかった」という結果になってしまったら、元も子もありません。

ご説明してきた通り、不動産投資は世間一般で言われているほど、「やったほうが節税になってお得!」というものではないです。

確かに相続税の節税効果は大きいですが、住民税や所得税の節税を目的にするのはおすすめしません。

特に年収が低い人ほど、節税効果は小さくなる傾向にあります。

節税効果はあくまでおまけとして考えたほうがよいケースが多いです。

営業担当者に「節税になりますよ」を言われても鵜呑みにせず、全体で見たときにかえって損にならないか、自分で見極めましょう。

関連記事:不動産投資で節税するには?「節税にならない」と言われる理由

不動産投資の成功確率は?

「不動産投資が成功する確率は?」「不動産投資で失敗して、借金を返済できなくなる確率は?」と気になっている人も多いでしょう。

不動産投資の成功率・失敗率を示す公的な統計データは、残念ながらありません。

しかしブログやネット掲示板では、不動産投資で大失敗してしまったという人もたまにいます。

誰もが成功するわけではなく、失敗するリスクもあるのが不動産投資です。

リスクを正確に把握できるかどうかによって、不動産投資の成否は大きく変わってきます。

関連記事:不労所得月20万円は誰でも目指せる!おすすめの方法10選と注意点

不動産投資で失敗したらどうすればいい?

すでに赤字経営となっており、「このままだと不動産投資が失敗に終わってしまいそう」と焦っている人は、次のような対策を検討してみてください。

管理会社を変更する

賃貸管理業務を委託する際の費用や、客付け力は、管理会社によって異なります。

管理会社は、不動産投資における大切なパートナーです。

なんとなくで管理会社を決めてしまっていたという人は、今一度見直してみましょう。

管理会社を変えることで、同じ物件でも入居者が決まりやすくなる場合があります。

特に賃貸業務に強い管理会社を選ぶのがおすすめです。

専門家に相談する

「不動産投資に失敗した」と思った時点で、専門家に相談しましょう。

ファイナンシャルプランナー、不動産会社、信託銀行などのほか、次のようなところで相談に乗ってもらえます。

  • NPO法人 不動産トラブル解決センター
  • 独立行政法人 国民生活センター
  • 投資用マンション被害対策弁護団

物件を売却する

このまま保有し続けても利益にならなさそうで、改善の見通しも立たない物件は、早めに売却して赤字額をできるだけ小さくおさえるのも大切です。

引き続き不動産投資を続けたい場合、次の物件の購入費用に充てるといいでしょう。

売るのではなく自分で住む、更地にして他の投資目的に使うといった方法もあります。

関連記事:月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選!目標を実現するためのコツ

不動産投資の成功・失敗の基準は?

不動産投資は、最終的に投資コストが利益を上回ったら失敗です。

不動産投資の利益とコスト

利益…家賃収入、売却益

コスト…物件の購入費用、管理費用、修繕費用、諸経費

運用中は赤字でも、物件の売却益と家賃収入を合計すると黒字になるケースは多いです。

「赤字でも節税効果があるからいい」という考えは、利益を出したいならNG。

結局損をするなら、節税しても意味がなくなってしまいます。

関連記事:不労所得とは?おすすめの種類一覧!働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

不動産投資は計画的に!失敗しないポイントを押さえよう

不動産投資でよくある失敗例と、失敗しないためのポイントについてご紹介してきました。

特に空室期間や修繕費用を充分に予測しきれなかったり、サブリース契約の家賃引き下げを考えていなかったりする失敗はありがちです。

失敗しないためには、あらゆるリスクを想定し、資金繰りに余裕を持って始める必要があります。

空室期間が長引きそうな場合は、低予算でできる修繕や設備の追加で、入居率アップを図りましょう。

「不動産投資は失敗の可能性が高い」「やめとけ」といった意見もありますが、きちんと準備・計算しておけば、収支の見通しが立てやすい投資方法です。

計画的な運用で、不動産投資を成功に導きましょう!

関連記事:不動産投資のリスクは高い?失敗しないための対策8つ

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