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不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ|必要な予算やリスク

不動産投資,初心者

初心者が不動産投資で知っておくべきポイントについて解説します。

不動産投資は家賃収入と物件を手放すときの売却益で、物件の購入や運用にかかったコストを回収し、最終的な黒字を狙う投資方法です。

物件相場は、株のように暴落しづらいので、収益の見通しが立てやすいメリットがあります。

しかし数百万~数億円の高い買い物なので、きちんと計画を立てておかないと、ローンを返済しきれず再起不能に陥ってしまうことも。

失敗しないためのポイントをおさえて、不動産投資を成功させましょう!

目次

【初心者向け】不動産投資を始めるにはいくら必要?種類別に解説

不動産投資,初心者

不動産投資を始めるのに必要な費用を、物件の種類別にご紹介。

不動産投資は数百万円から始められます。

貯金がなくてもローンさえ組めれば、誰でも挑戦可能です。

戸建てやマンションの一室でおこなう不動産投資なら、物件の購入費用が安く済むので、「できるだけリスクを負いたくない」という初心者にもおすすめですよ。

戸建て投資

不動産投資の中でも低予算で始められる戸建て投資は、初心者におすすめです。

戸建て投資のメリット

アパートを一棟買おうと思ったら、おおよそ7千万円~はかかってしまいますが、中古戸建てなら数百万円から購入できます。

不動産投資の中でも、ローンを返済できなくなるリスクが低いです。

さらに、ペット可・楽器OKといった入居条件も気軽に変えられます。

利回りが高い物件を見つけやすい、腰を据えて暮らしてくれるファミリーの借り手が多く、入居期間が長くなりやすいといった点もメリットです。

戸建て投資のデメリット

ただし中古戸建ては、購入してから思わぬ修繕費用がかかることもあります。

購入前によく確認しておきましょう。

区分マンションと比べて物件の規模が大きいので、修繕費用がかさみやすいのもデメリットです。

マンション投資

マンション投資は建物を一棟丸ごと買う方法と、一室単位で買う方法があります。

初心者が始めやすいのは、一室単位で買う方法です。

マンションの区分所有

マンションの区分所有は、一棟買いより少額の元手で始められます。

副業として不動産投資を始めたい初心者からも人気です。

中古のワンルームなら、1,000万円~2,500万円程度で購入できます。

多額のローンを組む必要がなく、購入する地域を分ければ、災害のリスクを分散できます。

ただ他のオーナーとの兼ね合いで、リフォームしたり、ペットOK・楽器OKといった条件をつけたりするのは簡単ではありません。

マンションの一棟買い

マンションを一棟買いする際は、まず「ローン審査に通るか?」が第一関門です。

マンションは一棟数億円と高額なので、現金一括で買える人はごく少数。

ほぼ必ずローンを組む必要があります。

しかし年収が800万円以上ないと、そもそもローンに通らないと言われています。

また、次の点にも注意が必要です。

マンション一棟買いのデメリット
  • 区分投資よりも買い手がつきにくく、売却が難しい
  • 災害時のリスクが増える
  • 失敗したときの借金額が大きくなる

    ただ、全室が空室になることはないため空室リスクを分散できる点や、リフォームや入居条件の緩和がしやすい点はメリットです。

    マンションの一棟買いは、不動産投資の中でもハイリスク・ハイリターンなので、取り組む際は運用の計画を綿密に立てておきましょう。

    アパート投資

    アパートは部屋単位ではなく、一棟丸ごと購入するのが一般的です。

    マンションより小規模ですが、複数の部屋を運用するため、まとまった家賃収入が得られます。

    使い道がない土地を所有している人から人気の投資方法です。

    たとえば80坪の土地で2階建てのアパートを建てる場合、おおむね次のような建築費用がかかります。

    アパートの建築費用
    • 木造…7,000~7,800万円
    • 鉄骨造(軽量・重量) 8,500~1億円
    • 鉄筋コンクリート造 8,500~1億円
    • 鉄骨鉄筋コンクリート造 1億1,000~1億2,000万円

      関連記事:不動産投資で節税するには?「節税にならない」と言われる理由

      初心者は不動産投資でローンを組むべき?

      「不動産投資を始めたいけど、元手が少ない初心者の自分にもできるのか不安…」という人は多いでしょう。

      初心者でも計画さえきちんと立てておけば、ローンを組んだ不動産投資で成功を収めることは可能です。

      初心者が不動産投資でローンを組むのは危険?

      不動産投資をローン0円で始める人は少ないです。

      初めての不動産投資であっても、多くの人がローンを組んでいます。

      初心者が不動産投資でローンを組むのは危険ではなく、一般的なことです。

      しかし借りる金額が高額になればなるほど、家賃収入や物件の売却益でコストを思うように回収できなかった場合のリスクも大きくなります。

      特にマンションやアパートの一棟買いは、狙えるリターンが大きいいっぽう、リスクも大きいです。

      とにかくリスクを負いたくないなら、最低限のローンで始められる物件を狙うといいでしょう。

      築古物件や地方の物件、狭い物件は、低価格で購入できます。

      必要な元手は物件価格の2割~3割

      ローンを組む際、頭金は物件価格の2割~3割が目安だと言われています。

      他にも次のような要素によって、融資を受けられる金額は変動します。

      • 年収
      • 勤め先
      • 投資物件の担保評価

      公務員は勤め先が倒産しないため、ローンを組みやすいです。

      自営業やフリーランスは収入が安定しないと判断されてしまうため、会社員より厳しく審査されます。

      条件によっては、頭金を一切支払わずフルローンでも始めることも可能です。

      フルローンでも不動産投資は始められる

      頭金なしでローンを組む場合、購入できる物件価格は年収の10倍が限度だと言われています。

      たとえば1億円のマンションを頭金なしで一棟買いするなら、年収が1000万円必要です。

      ただし不動産取得税、登記費用、ローン保証料などの初期費用がかかります。

      ただしローンが高額になると、利息額が多くなり、結果として利回りも下がるので注意してください。

      関連記事:不動産投資は失敗率が高い?ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

      初心者が不動産投資を始めるまでの流れ

      不動産投資,初心者

      初心者が不動産投資を始めるときの流れを、10のステップでご紹介します。

      1. 目標を立てる
      2. 不動産投資について勉強・情報収集する
      3. 計画を立てる
      4. 購入する物件を探す
      5. 買付申込書を提出する
      6. ローンの仮審査を受ける
      7. 売買契約の締結
      8. ローンの本審査を受ける
      9. 物件の引き渡しと修繕
      10. 管理会社を探して入居者を募集する

      特に物件を買う前の下準備が重要です!

      1. 目標を立てる

      「月30万稼いで、不動産投資だけで生活したい!」「月15万円程度の老後資金を確保したい」「月5万円の副収入が欲しい」など、明確な目標を立てましょう。

      目標があやふやだと、どんな不動産をどういった資金計画で購入・運営すればいいか、方針が定まりません。

      人の意見やお得な情報に流されて失敗する原因にもなります。

      2. 不動産投資について勉強・情報収集する

      目標を立てたら、不動産投資について情報収集をしましょう。

      このステップを怠ると、「本当に買うべき物件か?」の判断が正しくできず、失敗の原因になります。

      不動産投資の勉強方法

      • 動画
      • ブログ
      • 物件サイト
      • セミナー

      興味があるエリアの物件情報は逐一チェックし、築年数・間取り・広さ・立地といった条件に応じた、相場感覚を掴みましょう。

      このとき「都内の新築マンションしか考えられない」と投資先を絞ってチェックするのではなく、築古・戸建て・地方などさまざまな条件で見てみたほうが、知識を身につけられるのでおすすめです。

      セミナーは不動産会社が無料で開催しているので、自分のレベルや知りたいことに合わせて参加してみてください。

      問い合わせやセミナーへの参加で関わりを持った不動産会社から営業の電話がかかってきても、まだ情報収集が足りない段階で購入を決めるのは避けましょう。

      3. 計画を立てる

      不動産投資の知識が身についてきたら、目標達成に向けて計画を立てます。

      特に次の項目は、最低限把握しておきましょう。

      考えておくべきポイント
      • 購入費用
      • エリア
      • 物件のタイプ(戸建て、マンションなど)
      • ターゲット(単身者、ファミリーなど)
      • 月々に得たい家賃収入
      • 修繕や管理などの維持費用
      • リノベーションや仲介手数料などの初期費用
      • 最終的に物件をいくらで売却できそうか

        「こんな物件」というイメージを具体的に思い描けるとベターです。

        4. 購入する物件を探す

        計画を立てたら、自分が決めた条件に当てはまる理想の物件を探しましょう。

        最近はネットでの物件探しが主流です。

        投資用物件の探し方
        • 大手の不動産サイト
        • 不動産投資家向けのサイト
        • 新聞の折り込みチラシ
        • 不動産会社に相談する

        いいなと思う物件に出会ったら、次の項目と照らし合わせて検討しましょう。

        実際に物件の中を見せてもらう「内見」も欠かさずおこないます。

        • 予算の範囲内か
        • 目的に合った物件か
        • 修繕費用や維持費用はどのくらいかかりそうか
        • 立地は悪くないか
        • 借り手がつきそうか
        • 相場と比較して割高ではないか
        • 利回りはどのくらいか
        • 間取りは使いづらくないか
        • 周囲の環境変化リスクはどれくらいか

        「早く不動産投資を始めたい」という気持ちから充分に考えなかったり、営業担当者の「割安」「これから需要が高まる」といった言葉をそのまま信じたりするのは、失敗の元です。

        物件購入時にどれだけリスクを正確に把握できるかが、成功の鍵を握っています。

        5. 買付申込書を提出する

        不動産の購入を決意したら、買付申込書を提出します。

        買付申込書はあくまで「この物件を買いたい!」という意志表明であり、提出したからといって必ず物件を買えるわけではありません。

        同じ物件に複数の買付申込書が提出された場合、誰に売るかは、売主(中古物件の場合、前のオーナー)が決めます。

        現金一括で支払える人や、高い価格で買ってくれる人は、優先される傾向です。

        6. ローンの仮審査を受ける

        物件の売買契約を結ぶ前に、ローンの仮審査(事前審査)を受けます。

        ローンの仮審査(事前審査)とは?

        仮審査とは、本審査の申込みをする前に行われる簡単な審査のこと。

        多額のお金を借りる必要がある住宅ローンでは、借り主に返済能力があるのか金融業者も慎重になるので、まずは簡単な審査が求められます。

        仮審査は書類申請が一般的ですが、インターネットで申し込める金融機関もあります。

        ローンを組む方法は次の2通りです。

        • 不動産会社と提携している金融機関を選ぶ
        • 自分で金融機関を探す

        不動産会社と提携している金融機関でローンを組むと、優遇してもらえることがあります。

        また、融資を申し込む際は、あらかじめ以下の必要書類を用意しておきましょう。

        仮審査の必要書類
        • 不動産の登記事項証明書(構造・築年数・面積・所在地などが確認できるもの)
        • 不動産の賃貸借契約書(部屋別の家賃や契約日・契約期間などの情報が書かれているもの)
        • 運転免許証、健康保険証、パスポートなどの写し
        • 住民票、印鑑証明書
        • 収入証明書(源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など)
        • 収支計画書(返済予定表など)

        7. 売買契約の締結

        買付の申し込みが通り、物件を購入できることになったら、いよいよ売買の契約です。

        宅地建物取引士から重要事項の説明を受けたあと、契約書に署名・捺印し、手付金を支払います。

        手付金の目安は、売買価格の5~10%です。

        ローン審査に落ちたときの「融資特約」

        もしローンの本審査に通らず、「やっぱり買えない」となってしまった場合、融資特約を利用すればキャンセルしても手付金を取り戻せます。

        融資特約の適用条件
        • 希望の金額や金利でローンが組めなかった
        • 売買契約時に借入先として指定していたすべての金融機関で断られた

        融資特約をつけなかった場合、手付金は戻ってきません。

        売買契約の中に「融資特約」が盛り込まれているか、よく確認しましょう。

        また融資特約は、希望したローンが審査に通らなかったとき自動的に適用されるものではありません。

        仲介業者と売主に、「審査に落ちたから契約解除したい」とはっきり伝えましょう。

        8. ローンの本審査を受ける

        住宅ローンの仮審査に通ったら、融資を正式に申し込み、本審査を受けます。

        売買契約と同じタイミングで進めましょう。

        仮審査のときの書類に加えて、本審査では以下のものが必要です。

        本審査の必要書類
        • 実印
        • 売買契約書
        • 賃貸借契約書
        • 重要事項説明書
        • 手付金領収書

        ローンの本審査は、申し込みから2週間〜1ヶ月程度かかります。

        最短でも8~15日は必要です。

        余裕をもって進めておきましょう。

        9. 物件の引き渡しと修繕

        登記手続き、融資の実行、代金の決済を行います。

        ここでは次のような費用が必要です。

        • 手付金を除いた残代金
        • 固定資産税清算金
        • 登記費用
        • 仲介手数料

        また他のタイミングで支払う物件取得時の初期費用には、以下のようなものがあります。

        • 火災保険料
        • 地震保険料
        • 不動産取得税

        物件そのものの代金だけでなく、登記費用や仲介手数料もかかるので、忘れずに予算に組み込んでおきましょう。

        固定資産税清算金とは?

        売主が支払っているその年の固定資産税のうち、未経過分を新しいオーナーが支払います。

        その年の途中で不動産投資物件が売買されたときに必要です。

        ※法律上の規定はありません。

        物件の修繕

        物件が中古で、リノベーションや修理が必要な場合、手続きを開始します。

        本来、賃貸するまでに修繕しなければならない箇所は、購入前に確認しておくものです。

        しかし実際は、思わぬ要修繕箇所が発覚することも珍しくありません。

        この場合も慌てずに済むよう、やはり予算は余裕をもって組んでおきましょう。

        10. 管理会社を探して入居者を募集する

        売買契約を結び終わった時点で、管理会社探しをスタートしましょう。

        管理会社とは簡単に言うと、住人と大家をつなぐ窓口になってくれる存在です。

        管理会社が見つかり、物件の修繕も終わったら、借りてくれる人を募集します。

        管理会社がやってくれること

        • 水漏れや設備の破損といったトラブルの問い合わせ対応
        • 空室時の入居者募集
        • 入居希望者の審査や賃貸契約手続き

        管理会社は絶対に利用しなければならないものではありませんが、利用するのが一般的です。

        特に副業で不動産投資をする人は、入居者からの問い合わせにすぐ対応するのが難しいので、管理会社を利用したほうが入居者からの満足度は高まるでしょう。

        管理会社を選ぶときは、空室時の集客力があり、連絡がすぐ繋がるところを選ぶのがおすすめです。

        また、家賃回収を代行してくれる「集金管理代行」というサービスもあります。

        サブリース契約の注意点

        賃貸管理会社にサブリースで委託する方法もあります。

        サブリースとは?

        サブリース契約では、空室時も毎月家賃収入を保証してもらえます。

        しかしその代わりに、オーナーが受け取れる家賃は、実際の家賃から10%程度差し引かれたものになるという契約です。

        不動産投資で特に怖いのは、空室期間が長引いてしまうことです。

        空室リスクを恐れる初心者がサブリース契約を結ぶケースは多いですが、更新時期にかかわらず、サブリース業者から受け取れる賃料を一方的に減額されることがあります。

        また、オーナーは更新料や礼金を受け取れない場合も。

        サブリース契約は管理会社側が有利な契約になっているので、内容をよく確かめないまま、軽々に契約しないようにしましょう。

        関連記事:不労所得月20万円は誰でも目指せる!おすすめの方法10選と注意点

        初心者が不動産投資で知っておきたいリスク

        不動産投資,初心者

        不動産投資では、目標と計画を立て、あらゆるリスクを想定しておくのがコツです。

        自分で考えて判断できる知識を身につけてから取り組まないと、なんとなくの印象で物件を購入したり、営業担当者の言葉を鵜呑みにしたりして失敗してしまいます。

        空室リスク

        不動産投資では、空室期間が必ずと言っていいほど発生します。

        どんなに魅力的な物件で、集客を頑張っても、空室期間をゼロにするのは非常に難しいです。

        空室期間が長引いても赤字にならない計画を立てておく必要があります。

        都心部の物件や駅近物件は空室リスクが低いため、不動産投資向けだとされていますが、購入金額が高く初心者には手が出ないことも。

        田舎の物件でも、低予算でリノベーションして割安で貸し出せるようにする・割安で買って割安で貸すといった工夫をすれば、空室期間を短縮することは可能です。

        想定外の費用が発生するリスク

        思わぬ要修繕箇所が発生するリスクを想定しておきましょう。

        エアコンや給湯器など、数年ごとに交換が必要な設備の予算はあらかじめ組みやすいですよね。

        しかし「水漏れした」「洗面台が割れた」などの急なトラブルは、いつ発生するか分かりません。

        この場合に備えて、余裕のある資金計画を立てましょう。

        関連記事:不労所得とは?おすすめの種類一覧!働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

        不動産の維持にかかる費用

        物件の購入費用と初期費用以外に、以下のような維持費用がかかります。

        • 固定資産税
        • 都市計画税
        • 管理費・修繕積立金(区分マンションで毎月必要)
        • 火災・地震保険料
        • ハウススクリーニング代
        • リフォーム・修繕代

        初心者は維持費用を安く見積もって失敗してしまうこともあるので、よく計算しておきましょう。

        関連記事:月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選!目標を実現するためのコツ

        初心者でもしっかり計画を立てれば不動産投資は成功する!

        繰り返しになりますが、不動産投資では目標と計画を立て、あらゆるリスクを想定しておくのがコツです。

        「意外とお金がかかるみたいだし、初心者の自分には難しいかも…」と思われるかもしれません。

        しかし、「不動産投資はお金持ちがやるもの」「若いうちは難しい」というイメージは誤りです。

        不動産投資をしているのは30代~50代が多く、そのうち4割以上はサラリーマン大家さんだと言われています。

        初心者でもしっかりリサーチして始めれば、リスクを恐れすぎることはないので、まずは一歩踏み出してみましょう。

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