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低予算で少額不動産投資を始めるには?おすすめの方法5選とメリット・デメリット

不動産投資,少額

少額不動産投資は、初心者や副業で始めたい人におすすめです。

しかし一口に少額不動産投資と言っても、1万円で始められる方法もあれば、1,000万円近くかかる方法もあります。

そこで少額不動産投資の種類と、それぞれのメリット・デメリットについて解説。

物件の購入以外でかかる費用についてもご紹介しています。

自分の予算に合った方法を見つけましょう!

目次

少額不動産投資とは?

アパートやマンションを一棟丸ごと買うには、数千万円~1億円以上の資金が必要です。

しかしマンションの一室や共同出資でおこなう少額不動産投資であれば、数万円から始められます。

「いきなり高額の投資をして失敗するのが怖い」「資金を数千万円も用意できない」という人でも、始めやすいのが魅力です。

関連記事:不動産投資のリスクは高い?失敗しないための対策8つ

少額不動産投資の種類

不動産投資,少額

少額不動産投資には、自分で不動産を購入して人に貸す方法と、他の人とお金を持ち寄って不動産に投資する方法があります。

少額不動産投資の種類
  1. 区分マンション投資
  2. 戸建て投資
  3. 不動産小口化商材
  4. 不動産クラウドファンディング
  5. 不動産投資信託(REIT)

自分がオーナーの物件を持ち、いわゆる大家さんになる方法は、「区分マンション投資」「戸建て投資」です。

一般的に「不動産投資」と言うと、この方法をイメージする人が多いでしょう。

「不動産小口化商材」を利用し、みんなで共同の大家さんになることもできます。

「不動産クラウドファンディング」や「不動産投資信託」は、不動産の持ち主になれるわけではなく、出資者になる方法です。

それぞれのメリット・デメリットを、詳しく見ていきましょう。

1. 区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの部屋を一室単位で購入し、人に貸し出す投資方法です。

区分マンション投資のメリット

  • 1,000万円以下で始められる
  • 一棟買いより災害リスクを分散できる

新築・都心の駅近といった資産価値が高い条件で探すと少額投資は難しいですが、中古の単身者向け区分マンションや、郊外の区分マンションであれば、1,000万円以内で見つかります。

一棟買いと比較して、多額のローンを組む必要がなく、破産のリスクをおさえられるのがメリットです。

購入する地域を分ければ、災害のリスクを分散できます。

区分マンション投資のデメリット

  • 入居条件を自由に設定できない
  • リフォームも自由にしづらい
  • 決められた修繕積立費を払う必要がある

区分マンション投資は、自由道の低さがデメリットです。

他のオーナーとの兼ね合いを考える必要があります。

ペットOK・楽器OKといった入居条件をつけたくても、他のオーナーから理解を得るのは、簡単ではありません。

リフォームも一棟買い投資や一戸建て投資より自由にできない制約があります。

また、区分マンションでは支払わなければならない修繕積立費が決まっていて、その面でも一戸建て投資より自由度が低いです。

修繕積立費とは?

マンションの修繕工事に向けて、各部屋のオーナーが積み立てておかなければならない資金。

2. 戸建て投資

賃貸物件はアパートやマンションが一般的ですが、戸建て物件も人に貸し出せます。

実はおすすめの方法です。

戸建て投資のメリット

  • 0円~数百万円で購入できる
  • 修繕計画を自分で自由に立てられる
  • 入居条件変更の自由度が高い
  • 入居期間が長くなりやすい
  • 利回りが高い物件を見つけやすい

戸建て物件は、0円から譲渡がおこなわれています。

0円物件はだいたい築50年以上・地方の田舎・汲み取り式トイレといった悪条件のものが大半ですが、修繕すれば人に貸し出すことも可能。

修繕不要、もしくは少しの修繕で使える物件も、都心だと難しいですが埼玉や千葉なら数百万円で見つかります。

区分マンションのように決められた修繕計画がないので、修繕積立費を払う必要がなく、好きなタイミングでリフォームやリノベーションをおこなえるのが魅力です。

ペット可や楽器OKといった条件も、自由に設定できます。

また戸建ては敷地面積が広く、多くの場合ファミリー向けなので、長く入居してもらいやすいのもメリット。

さらに戸建ては、利回りが高い物件を見つけやすいです。

戸建て投資のデメリット

  • 修繕費用がかさみやすい

戸建ては広く、また木造のものが多いので、修繕や補修の費用がかさみやすいです。

屋根・外壁・庭などの手入れをする費用も考えておかなくてはなりません。

購入前に要補修箇所をよく確認しておきましょう。

3. 不動産小口化商材

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不動産小口化商材とは、複数の大家さんと共同出資するタイプの不動産投資です。

後述する「不動産クラウドファンディング」や「不動産投資信託」と違って、不動産の所有権を、他の投資家と共同で取得できます。

共同購入した物件の運営や管理をおこなうのは、不動産会社です。

家賃収入は出資額に応じて受け取れます。

不動産小口化商材のメリット

  • 1口数十万円~100万円で購入できる
  • 運用は不動産会社に任せられる

不動産小口化商材は1口数十万円~100万円で購入できます。

自分ひとりで戸建てやマンションの部屋を買うより、ずっと少額で始められるのがメリットです。

ひとりでは買えない高額物件にも、少額から投資できます。

また集客や物件の修繕について、自分で考える必要がありません。

不動産会社におまかせできるので、手間がかからず楽です。

不動産小口化商材のデメリット

  • 利回りが低い
  • ローンが利用できない
  • 途中解約しづらい

不動産小口化商材はローンでの購入ができません。

現金で持っている金額分しか投資できないので、狙えるリターンは少ないです。

また、利回りも低くなる傾向があります。

さらに不動産小口化商材は、投資期間が10年以上と決まっている商品も多いです。

自分ひとりで所有している物件なら、好きなタイミングで売買できますが、不動産小口化商材は利回りが低くても途中解約しづらいです。

4. 不動産クラウドファンディング

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不動産クラウドファンディングとは、2018年頃から盛んにおこなわれるようになった、新しいタイプの不動産投資です。

事業者が発案した不動産投資プロジェクトに、出資する形で投資します。

目標資金が出資者から集まった時点で、プロジェクトスタートです。

不動産小口化商材と違って、不動産の所有権は取得できません。

しかし少額の資金で手軽に高利回りを狙えるのがポイントです。

また、損失が出た場合は、運用会社の資金から補填されます。

不動産クラウドファンディングのメリット

  • 1口1万円から投資できる
  • 運用期間が数ヶ月~数年と幅広い
  • 利回りの高いファンドが見つかる
  • 価格変動リスクや元本割れリスクが低い

不動産クラウドファンディングは、なんといっても手軽さが魅力。

1口1万円から投資できます。

さらに利回りは6~8%と高めに設定されているので、少額投資でも効率よくお金を増やせる可能性が高いです。

運用中に損失が出た場合は運用会社の出資から補填するので、元本割れリスクがおさえられています。

不動産自体の資産価値低下はありますが、投資信託と違って、市場価格の変動リスクがないのもメリットです。

運用期間はさまざまで、長期から短期まで、自分のスタイルに合わせて投資できます。

3~24ヶ月と短く設定されていることが多いので、不動産小口化商材より流動性が高いです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

  • 不動産の所有権を取得できない
  • 人気があるプロジェクトはすぐ埋まってしまう
  • 途中解約が自由にできない

不動産クラウドファンディングの出資者には、不動産の所有権がありません。

大家さんにはなれないので、注意が必要です。

不動産の所有者が受けられる、所得税や住民税の軽減措置も適用されません。

また運用期間中は解約ができなかったり、解約しようとすると手数料がかかったりします。

人気があるプロジェクトは早めに出資しないとすぐ埋まってしまう点もデメリットです。

5. 不動産投資信託(REIT)

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不動産投資信託は「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ってREIT(リート)ともいいます。

不動産投資信託(REIT)とは、複数の投資家から集めた資金をもとに、投資のプロがオフィスビル・商業施設・マンションなどを購入して運用する金融商品です。

資産運用の代行サービスと言えばわかりやすいでしょう。

個人投資家には、賃貸料収入や不動産の売買益が分配されます。

不動産の所有権は取得できません。

不動産投資信託のメリット

  • 5万円ほどの少額から始められる
  • プロにおまかせできる
  • 投資先不動産のタイプが豊富
  • 好きに売買できる

不動産投資信託の価格は、安いもので1口2~5万円程度、高くても50~70万円程度です。

不動産の運用は、すべてプロにおまかせできます。

専門知識がなくても始められるのが魅力です。

投資先は、オフィス・ホテル・旅館・物流施設・病院などさまざま。

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商材と違って、買ったり手放したりするタイミングに制限はありません。

証券会社で一度口座を作ってしまえば、面倒な手続きを踏まなくても、簡単に購入・売却ができます。

始めたいときに始められて、やめたいときにすぐやめられる、自由度の高さが特徴です。

不動産投資信託のデメリット

  • 不動産の所有権を取得できない
  • 価格変動リスクがある

不動産クラウドファンディングと同じく、所有者ではなくあくまで出資者になるタイプの投資方法です。

「大家さんになりたい」という憧れがある人には不向きです。

また不動産投資信託の価格は、株価のように毎日変動します。

実物の不動産を買うより、かなり価格変動のリスクは高いです。

関連記事:不労所得で生活する人はクズ?ずるい?働かずに稼ぐ方法|労働こそ正義ではない!

不動産投資信託(REIT)と不動産クラウドファンディングの違い

不動産投資信託(REIT)と不動産クラウドファンディングの違いを比較しました。

不動産投資信託不動産クラウドファンディング
一口数万~数十万円1万円~
流動性高いやや低い
価格変動リスククラウドファンディングより高い投資信託より低い
元本割れ対策なしあり

どちらも不動産の所有権がなく、出資者になるタイプの少額投資方法です。

気軽に売買できるのは不動産投資信託ですが、不動産クラウドファンディングはリスクが低くリターンも狙いやすいので、おすすめと言えます。

ただ絶対に損をしないわけではなく、どの方法でも必ず元本割れのリスクはあるため、気をつけましょう。

関連記事:不動産投資の利回りは高い?計算方法や平均相場をわかりやすく解説

少額不動産投資のメリット

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少額不動産投資のメリットをご紹介します。

失敗したとき再起不能に陥るリスクが少ない

少額不動産投資は、アパートやマンションの一棟買いより低予算で始められます。

数千万~数億円のローンを組んで不動産投資を始めても、空室率が高く赤字になってしまったり、災害で不動産を丸ごと失ってしまったりしたら怖いですよね。

最悪、借金で再起不能に陥る可能性があります。

少額不動産投資はローンなしで始めやすく、ローンを組むとしても数百万で済むのがメリットです。

もし失敗してしまっても立て直しがきき、背負うリスクは最低限で済みます。

副業として始めやすく安定した収入が期待できる

大家さんの4割はサラリーマンだと言われています。

管理する部屋数・物件数が多くなると、その分管理会社や不動産会社とのやりとりが多くなり、副業でやるのは大変になってきますよね。

しかし管理する物件数が少ない少額不動産投資は、副業としても始めやすいです。

自分で物件を所有しない不動産クラウドファンディングや不動産投資信託(REIT)なら、自分で入居者の募集や修繕の手続きをする必要がないので、さらに楽ですよ。

また、不動産は相場が安定している資産です。

株のように1日で暴落することがほとんどなく、安定した収入が期待できます。

ローン審査に通りやすい

マンションやアパートの一棟買いでは、高額なローンを組む必要があります。

年収が低いと、返済能力に不安があると見なされてしまい、そもそもローン審査に通らない可能性が高いです。

特にマンションを一棟買いするなら、年収800万以上必要だと言われています。

少額不動産投資なら数百万のローンで始められるので、稼ぎが多くない人でも、ローン審査に通りやすいですよ。

慣れたら大きな投資にも挑戦できる

少額不動産投資は、本格的な不動産投資を始める前の練習にもなります。

慣れてきたら所有する物件数を増やしたり、稼いだお金をもとにアパートの一棟買いに挑戦したりすることも可能。

物件を購入して入居者を募集するまでの流れは複雑で、やることが多いですが、数をこなせば勝手が分かってくるでしょう。

プロに運用を任せられる方法もある

不動産小口化商材、不動産クラウドファンディング、不動産投資信託(REIT)は、不動産経営をプロに任せられます。

自分は物件購入の資金を出すだけでOK。

自分でマンションの部屋や戸建てを買って借り手を探すより、手間がかかりません。

特に不動産クラウドファンディングや不動産投資信託なら、インターネットから気軽に購入できます。

ほったらかしでお金が入ってくるシステムを作りたい人におすすめです。

関連記事:不労所得とは?おすすめの種類一覧!働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資にはデメリットもあります。

期待できるリターンが少ない

少額で始められる不動産投資は、その分期待できるリターンも少ないです。

不動産投資1本で生活できるくらい大きなリターンを得るなら、物件を複数所持するか、アパートやマンションを一棟買いする必要があります。

不動産投資以外にも不労所得だけで生活する方法はあるので、「もっと大きく稼ぎたい!」という人は、こちらの記事を参考にしてください。

関連記事:不労所得月20万円は誰でも目指せる!おすすめの方法10選と注意点

都心部・築浅物件は狙いにくい

少ない予算で物件を買おうとすると、需要が高い都心・駅近・築浅の物件ではなく、田舎・交通の便が悪い・築古といった条件になってしまいます。

こういった物件は客付けが難しく、空室リスクも高いです。

また築古物件は、築浅物件より修繕コストが高くなります。

ただ低予算で修繕やリノベーションができれば、割安で貸し出せるので、立地が悪い築古物件でも入居率は高まるでしょう。

不動産の所有権がない方法もある

不動産投資信託・不動産クラウドファンディングでは、不動産の所有権がありません。

戸建てや区分マンションを自分で買うより、少額で楽に運用できるのは魅力的です。

しかし自分で大家さんになった場合と違って、集客の工夫ができません。

成果をコントロールしづらいのがデメリットです。

成果のコントロールとは

自分で物件を買えば、内装を好きに変えられます。

立地や間取りが悪くても、自分次第で物件の魅力付けが可能

インテリアが好きな人にとっては、工夫の甲斐があって楽しい作業です。

関連記事:不動産投資は失敗率が高い?ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

少額不動産投資で必要な費用

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少額の不動産投資とはいえ、物件購入費用以外にかかるお金は意外と多いです。

初期費用

  • 固定資産税清算金
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 印紙税

年度の途中で物件を買った場合、前のオーナーが支払っていた固定資産税の続きは、新しいオーナーが支払います。

これを固定資産税清算金といいます。

また登記費用や仲介手数料の支払いも必要です。

維持費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理費・修繕積立金(区分マンションで毎月必要)
  • 火災・地震保険料
  • ハウススクリーニング代
  • リフォーム・修繕代

不動産の維持には税金や保険料の支払い、退去時のハウススクリーニング代、リフォーム・修繕代などが必要です。

DIYが得意な人は、壁紙の張替えや洗面台の取り付けを自分でおこない、修繕費を節約するといいでしょう。

関連記事:不動産投資で節税するには?「節税にならない」と言われる理由

少額不動産投資の始めるまでの流れ

少額不動産投資の始めるまでの流れは、以下の通りです。

自分で戸建てや区分マンションの大家さんになるケースで見ていきましょう。

  1. 目標を立てる
  2. 不動産投資について勉強・情報収集する
  3. 計画を立てる
  4. 購入する物件を探す
  5. 買付申込書を提出する
  6. ローンの仮審査を受ける
  7. 売買契約の締結
  8. ローンの本審査を受ける
  9. 物件の引き渡しと修繕
  10. 管理会社を探して入居者を募集する

リスクを把握したうえで計画を立てるのがコツ

まず「月5万円の副収入を得たい」「少額から始めて、いずれは不動産投資1本で不労所得生活を送りたい」などの目標を立てます。

目標が決まったら情報収集をおこない、不動産投資の知識を深めましょう。

必要な費用や考えておくべきリスク、物件相場が分かったら、運用計画を立てます。

  • どのエリアのどんなタイプの物件を、予算いくらで買うのか
  • 運用や修繕の費用はどのくらい用意できるか
  • 家賃いくらで貸し出し、最終的に何円での売却を目指すか

このとき空室期間が長引くリスクや、思わぬ修繕費用がかかるリスクなどを、できるだけ正確に多く把握しておくことが重要です。

実現可能な無理のない計画を立てましょう。

ローンの頭金は物件価格の2割~3割必要

ローンの審査を受ける際は、頭金として物件購入価格の2割~3割が必要です。

頭金なしでローンを組める場合もありますが、購入できる物件価格は、年収の10倍が限度だと言われています。

ローン審査に通り、物件を購入できたら、管理会社経由で入居者を募集して貸し出しましょう。

詳しい流れはこちらの記事で解説しています。

関連記事:不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ|必要な予算やリスク

少額不動産投資まとめ

最後に、少額不動産投資についておさらいしましょう。

少額不動産投資の種類
  • 区分マンション投資
  • 戸建て投資
  • 不動産小口化商材
  • 不動産クラウドファンディング
  • 不動産投資信託(REIT)

自分で集客の工夫をしたい人や、大家さんになることへの憧れがある人には、区分マンションや戸建てを自分で買って運用するのがおすすめです。

「より少額の資金で始めたい」「手間を省きたい」という場合は、他の人と共同で大家さんになれる「不動産小口化商材」を選ぶといいでしょう。

「不動産クラウドファンディング」や「不動産投資信託(REIT)」は、少額の資金で高利回りが狙えることも。

自分に合っている方法を見つけて、不動産投資を成功させましょう。

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関連記事:月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選!目標を実現するためのコツ

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