不動産投資をするうえでよく目にする「利回り」、正しく認識できていますか？
利回りがどういった要素から成り立っているのか、平均相場がどれくらいなのかわからないなら要注意。
利回りを正しく理解して、不動産投資に活かしましょう。
高い利回りの注意点や、低い利回りでも投資を検討すべき物件の特徴もあわせてご紹介していきます。
関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ
不動産投資の利回りとは
不動産投資は、いってしまえば「アパートやマンションの大家になること」といえます。
継続的な家賃収入によって、利益を受け取る投資方法です。
立地や建物によって、より大きな利益が見込めます。
投資金額に対する収益の割合
そんな不動産投資の利回りとは、「年間の家賃収入が、物件取得費に対してどれくらいの割合になるのか」を指します。
利回りは、投資金額に対する収益の割合です。
不動産投資をするうえで、利回りはチェックしておきたい要素の一つなのです。
関連記事：不労所得で月10万円達成する方法！注意点とコツもご紹介【初心者必見】
不動産投資の利回りの種類と計算方法
不動産投資の利回りは、おもに「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。
- 表面利回り
- 実質利回り
また、「想定利回り」と「現行利回り」という考え方もあります。
1つずつ確認していきましょう。
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対して、どれくらい家賃収入が得られるかを表す利回りです。
あくまでも表面的なものであり、実際に発生してくる維持管理費などは含まれていません。
表面利回り（%）＝年間の家賃収入÷物件の税込み購入価格×100
表面利回りだけを比べたとしても、どちらの物件のほうが利益が多くなるかは確定しません。
あくまでも「大きな収益が見込めそう」というところまでしかわからないのです。
実質利回り
実質利回りは、文字通り実質的な利回りです。
表面的な部分だけではなく、諸経費も含めて計算します。
実際に不動産投資を始める際、物件購入時の諸経費や税金などが発生してくるもの。
もろもろの出費も含めた利回りであるため、表面利回りよりも現実的な数値であるといえます。
実質利回り（%）＝（年間の家賃収入-年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時諸経費）×100
実際に不動産投資を始める場合は、表面利回りではなく実質利回りに注目するのがおすすめです。
想定利回りと現行利回り
利回りには、「想定利回り」と「現行利回り」という考え方もあります。
想定利回り
想定利回りは、「満室状態である」という想定の利回りのこと。
不動産投資には空き室リスクがありますから、想定利回りはあくまで理想の数字といえます。
想定利回り（％）＝年間想定家賃収入÷物件購入価格×100
部屋数の大きい建物であれば、想定利回りはあまり参考にしない方がいいかもしれません。
現行利回り
現行利回りは、実際の入居状況における利回りです。
すでに運用が始まっている不動産の場合、現行利回りはまさに具体的な数値といえます。
現行利回り（%）＝現状の入居状況による年間家賃収入÷物件価格×100
とはいえ、実際に不動産投資を始めた時に同じ利回りになるとは限らないため注意しましょう。
関連記事：【初心者必見】おすすめ資産運用5選！少額から始められる方法をご紹介
不動産投資の利回りの地域別相場
不動産投資の利回りをチェックするなら、相場を把握しておきましょう。
相場をもとに、投資すべきかどうか判断するのです。
とはいえ、投資先の不動産にはさまざまな種類がありますよね。
戸建て・アパート・マンションなど、それぞれ利回りの相場は異なってきます。
また同じ部屋のタイプでも、地域によって利回りの相場は異なります。
ワンルームは期待利回り4.0%～5.5%が相場
以下に、地域別の期待利回りの相場をまとめました。
| 地域 | ワンルームタイプ | ファミリータイプ |
|---|---|---|
| 東京 | 4.0％ | 4.1％ |
| 札幌 | 5.3％ | 5.4％ |
| 仙台 | 5.3％ | 5.4％ |
| 横浜 | 4.5％ | 4.7％ |
| 名古屋 | 4.8％ | 4.9％ |
| 京都 | 4.9％ | 5.0％ |
| 大阪 | 4.5％ | 4.7％ |
| 神戸 | 5.0％ | 5.0％ |
| 広島 | 5.5％ | 5.5％ |
| 福岡 | 4.8％ | 5.0％ |
上記は期待利回りとなっています。
期待利回りとは、購入後に期待される家賃年収と不動産価格をもとに、何%の収益が見込めるかを算出した数値です。
期待利回り（%）=「購入後に期待できる家賃年収÷不動産価格×100」
実質利回りを期待利回りが超えていれば、投資する価値はあるといえるでしょう。
利回りの数値だけでいえば、首都圏よりも地方都市のほうが利回りは高めとなっています。
またワンルームタイプに比べてファミリータイプの利回りが高くなっているのは、部屋が広い分家賃が高くなるためです。
不動産投資の利回りの最低ラインは5%
一般的に、利回りの最低ラインは5％程度と言われています。
平均値よりは上の利回りが望ましいというわけですね。
もちろん物件の条件によって、利回りの最低ラインは異なってきます。
あくまでも目安として、5％を基準にしておきましょう。
関連記事：長期投資は初心者におすすめ？メリット・デメリットをわかりやすく解説
不動産投資の利回りの注意点
不動産投資を行う上で、利回りは見逃せない要素です。
利回りにおける注意点をまとめました。
- 高利回りだから投資してOKではない
- 不動産投資の経費を考慮する
- 実質利回りと表面利回りを確認
- 購入時の利回りはずっと維持できない
高利回りだから投資してOKではない
利回りが高いからと言って、投資すべき物件とは限りません。
たとえ利回りが高くとも、投資に適さない物件もあるのです。
利回りが高い物件を見つけたら、下記の要素も考慮しましょう。
- 空室リスク
- 維持管理費
- 中古かどうか
まず空室リスクですが、利便性の悪い物件などであれば、利回りがいくらよくても空室が発生してしまい、家賃収入が0になることも。
利回りの高さは、入居者がいて初めて活かされることを忘れないようにしましょう。
維持管理費については、実質利回りを確認することで考慮できます。
表面利回りの高さに惑わされないようにしましょう。
中古かどうかも、利回りに関連して注意すべき要素です。
中古物件は販売価格が低くなるため、利回りが高くなりがちです。
とはいえ物件が古い分、修繕費が発生する可能性が高く、思わぬ出費に苦しむことも。
利回り以外の要素もチェックしておきたいですね。
不動産投資の経費を考慮する
不動産投資では、物件を買えばハイ終わりというわけではありません。
不動産取得時・運用時にさまざまな経費が発生してきます。
例えば登記費用・仲介手数料・火災保険料などです。
運用時でも、固定資産税・修繕費などが発生してきます。
あらかじめ資金を用意し、急に経費が発生しても対応できるようにしておきましょう。
実質利回りと表面利回りを確認
物件情報に記載されている利回りは、「表面利回り」であるケースが多いです。
とはいえ、なかには「実質利回り」で表記している場合も。
どちらの利回りであるかは必ず確認しておきましょう。
また「実質利回り」だからといって油断は禁物です。
本当にすべての諸経費を含めた利回りであるとは限りません。
何が含まれている実質利回りなのかもチェックしておいてくださいね。
購入時の利回りはずっと維持できない
不動産投資で忘れてはならないのが、「物件は経年劣化する」ということです。
物件が古くなれば、入居者が減る・家賃を下げざるを得ないといった事態になる可能性大。
そうなれば利回りは低くなってしまうことに。
不動産投資で資産運用をしていくのであれば、利回りが低下していくリスクを視野に入れておく必要があるのです。
関連記事：不労所得で月50万円を目指そう！サラリーマンも不可能じゃない【実績紹介】
利回りが低くても投資すべき不動産はある？
利回りが高いからといって投資すべきとは限らないように、利回りが低いからといって投資すべきでないとも限りません。
利回りが低くても、投資するに値する物件はあるのです。
不動産投資をするのであれば、利回り以外の要素もみていきましょう。
利回りが低い場合に、見るべき物件のポイントは以下の通りです。
- 立地はどうか
- 築年数は浅いか
- 設備はどうか
- メンテナンスは問題ないか
立地はどうか
立地が良い物件であれば、空室リスクはかなり低いといえます。
常に家賃収入が発生し続けることは、不動産投資において大きなメリットです。
駅からの近さや、周辺施設の充実度などをみてみましょう。
実際に足を運んでみて、雰囲気を確認しておくのもおすすめです。
好立地であれば、投資をするかどうか検討してみてもいいですね。
築年数は浅いか
築年数が浅い物件は人気が高いです。
もちろん経年劣化のリスクは考える必要はありますが、築何年かはチェックしておきたいですね。
不動産投資では、物件を手放すタイミングも重要になります。
新築の物件で投資をするか、中古の物件で投資をするか、どちらかで方針は大きく異なってきますよ。
設備はどうか
入居者目線で物件を確認することも重要です。
設備が充実していれば、空き室リスクは低くなります。
また契約更新をしてくれる入居者の割合も高くなるでしょう。
バストイレ別・日当たりなど、入居者に人気の条件はおさえておきたいですね。
メンテナンスは問題ないか
中古の物件で投資をするのであれば、メンテナンスが行き届いているかは要チェックポイント。
メンテナンスがしっかりしていれば、空室リスクは低いといえます。
また日ごろのメンテナンスを怠っていなければ、修繕費を抑えられる可能性も。
気付いたら大きな穴が壁に開いていた・汚れがかなりたまっていたなんてことになれば、放っておいた分だけ修繕費は高くなって今います。
メンテナンス面も確認しておきましょう。
関連記事：おすすめのクラウドファンディングを紹介！利用する際の注意点もあわせて解説
不動産投資をするなら利回り以外もチェック
利回りが高いことは嬉しい要素ですが、不動産投資で成功したいなら他の要素も見るべきです。
気になるポイントを網羅したうえで、投資すべきかどうか判断しましょう。
また利回りを見るにしても、表面利回りかどうかは要注意。
利回りに振り回されないようにしてくださいね。
不動産投資のリスクも頭に入れつつ、慎重に取り組んでいきましょう。
関連記事：【2022年最新】世界のGDPランキングTOP100！1人あたりのGDPも
コメント