「不動産投資を始めてみたいけど、会社から副業だと見なされてしまうの？」
「不動産投資は副業としておすすめ？」
と疑問に思っている会社員の方は多いでしょう。
今回は、不動産投資は副業禁止の会社でも始められるのか、問題になるのはどのようなケースか解説します。
不動産投資をしていると会社にバレたくない場合の解決作もご紹介していますよ。
また記事の後半では、不動産仲介業を副業として始める方法もご紹介します。
関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ
不動産投資が副業にならない4つの理由
一般的に、不動産投資は副業に該当しないと考えられています。
副業禁止の会社でも、不動産投資は基本的に可能だと思って差し支えないでしょう。
不動山投資が副業にあたらないと考えられている理由は、下記の通りです。
- 副業というより投資の一種だから
- 本業に悪影響を及ぼす可能性は低いから
- 相続や住み替えなどでやむを得ない場合もあるから
- 情報漏洩のリスクが低いから
①副業というより投資の一種だから
第一に、不動産投資は副業というより、投資の一種です。
副業を禁止している会社は珍しくありませんが、株・投資信託・FXなどの投資を禁止している会社というのは、ほとんど聞きませんよね。
就労規則で投資が禁止されていなければ、不動産投資も問題なくおこなえるでしょう。
②本業に悪影響を及ぼす可能性は低いから
勤務先が副業を禁止する大きな理由のひとつは、本業に悪影響を及ぼす可能性があるからです。
たとえば夜間にアルバイトやクラウドソーシングで仕事をすると、充分な休息が取れず、体力面で本業に支障をきたす場合もあります。
さらに副業の都合でどうしても突然休む必要が生じたり、遅刻の頻度が増えたりすると、職場からあまりいい顔はされないでしょう。
しかし不動産投資では、日頃の管理を管理会社に任せられます。
最初こそ不動産の購入手続きや管理会社探しなど、やることが多くて忙しいですが、一度始めてしまえば本業に影響が出にくいです。
「給湯器が故障した」「水漏れしている」などのトラブルが発生しても、管理会社が対応してくれます。
③相続や住み替えなどでやむを得ない場合もあるから
不動産投資は一律に禁止しづらいという理由もあります。
たとえば次のような、投資目的で買ったわけではない土地や建物を所有しており、今よりも活用が考えられるケースです。
- 親から譲り受けた土地を持て余しているため、アパートや駐車場を設けて副収入を得たい
- 所有している一戸建てやマンションから引っ越したため、人に貸し出したい
せっかく土地や建物を持っているのに、「会社から禁止されているから」という理由で不動産投資ができなかった場合、従業員は大きな不利益を被ることになるでしょう。
また、入社前からすでに従業員が不動産投資をしていたと、後になって発覚するケースもあります。
マンションやアパートのような数千万～数億円の資産価値があるものを、強制的に売却させるのは難しいですよね。
こうしたやむを得ないケースもあるため、不動産投資を副業とみなして禁止している会社は少ないと考えられます。
④情報漏洩のリスクが低いから
従業員が他の勤務先で副業をすると、本業で得た社外秘の情報が漏洩するかもしれません。
しかし不動産投資では、情報漏洩のリスクが低いです。
このことからも、不動産投資は副業禁止の勤め先でも容認されやすくなっています。
関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット
不動産投資が勤務先から問題視されてしまうケース
ご紹介してきた通り、一般的に不動産投資は、副業に該当しません。
しかし次のケースに当てはまると、不動産投資が職場から副業と見なされ、問題視されてしまう場合があります。
ポイントを押さえて、不動産投資と上手く本業と両立させましょう。
本業に支障が出た場合
休むことに対して寛容な職場であっても、不動産投資は極力、本業に支障が出ない範囲で取り組むべきです。
- 不動産の管理は管理会社に依頼する
- 所有する不動産の数を増やしすぎない
- 購入する不動産は家から遠すぎない場所を選ぶ
日頃の対応は管理会社に依頼する
不動産投資において、入居者からの連絡に対応してくれる管理会社の利用は、必須ではありません。
管理会社に不動産の管理を依頼すると、管理費用がかかります。
そのため、「管理会社を通さずにローコストで運用したい」と考える投資家も少なくないでしょう。
しかし副業として不動産投資をするなら、管理会社の利用がおすすめです。
かといってトラブル対応のために突然休んだり、勤務中に何度も不動産関連の電話に出たりしていると、勤め先から迷惑に思われてしまいますよね。
入居者に不満を抱かせないためにも、普段の不動産管理は管理会社に依頼するのがおすすめです。
所有する不動産の数を増やしすぎない
不動産投資で最終的にセミリタイアや不労所得生活を目指すなら、得た利益を再投資に回して、徐々に不動産投資の規模を大きくしていくべきです。
しかし所有する不動産の数が増えると、その分やることが増えて、本業を圧迫します。
副業として取り組む場合は、所有する不動産の数を増やしすぎないように心がけましょう。
購入する不動産は家から遠すぎない場所を選ぶ
本業に悪影響を及ぼさないためには、投資する不動産の立地も重要です。
購入する不動産は、自分が暮らしている場所から遠すぎないエリアで選ぶといいでしょう。
家から不動産が遠いと、管理が大変になってしまいます。
特に海外不動産は、不動産の様子を見に行くたびに休みが必要です。
海外不動産投資で人気の国はアメリカですが、移動時間の点では東南アジアのほうが有利であると覚えておくといいかもしれません。
関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説
法人化した場合
不動産投資の所得が増えてくると、法人化したほうが節税になる場合もあります。
- 高い節税効果が期待できる
- 社会的信用が高いため、融資を受けやすい
特に年間給与所得が900万円を超えていて、不動産所得も会計上黒字なら、法人化を検討してみるといいでしょう。
しかし法人化すると、不動産投資で稼いだお金は、「会社からの給与」として扱われます。
本業があるのに、別の会社からも給与をもらっている状態になってしまうのです。
こうなってくると、不動産投資が副業とみなされる可能性は高まると考えられますよね。
副業禁止の会社では、「就業規則に違反している」と言われてしまうかもしれません。
公務員・銀行員・証券マンの場合
公務員や銀行員の場合、他の会社員とは事情が異なります。
結論から言うと、公務員や銀行員でも不動産投資は可能です。
しかし勤務先によっては禁止されていたり、規制が厳しく設けられていたりします。
銀行員・証券マン
勤務先が金融機関の場合、就業規則や証券会社のルールによって、プライベートで投資をする際の細かい規制が設けられています。
なぜなら職務上、投資において有利になりうる、未公表の情報に触れる機会が多いからです。
たとえば信用取引・先物取引が禁止されていたり、事前の届け出が必要だったりします。
不動産投資も禁止されているかどうかは、勤め先によって異なりますが、事前に確認しておいたほうがいいでしょう。
公務員
国家公務員や地方公務員は、一定以上の大きな規模での副業が、法律によって禁止されています。
反対に言えば、小規模の不動産投資なら問題ありません。
一定以上の規模とは、次の通りです。
| 家屋の賃貸 | 5棟以上 |
|---|---|
| 建物の賃貸 | 区画が10室以上 |
| 土地の賃貸 | 賃貸契約の件数が10件以上 |
| 駐車場賃貸 | 駐車台数が10台以上 |
| 年間家賃収入 | 不動産・駐車場で500万円以上 |
公務員が不動産投資をする場合は、規模が大きくなりすぎないように注意しましょう。
関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由
不動産投資を副業にする4つのメリット
副収入が得られる方法は、不動産投資以外にも色々ありますよね。
副業として不動産投資を選び、サラリーマン大家になるメリットは、次の通りです。
- 手間をかけずに毎月安定した収益が狙える
- ローンで始められる
- もしもの場合に残債ゼロで遺族に不動産を遺せる
- 老後資金を準備できる
①手間をかけずに毎月安定した収益が狙える
不動産投資はクラウドソーシングで仕事を請け負ったり、アルバイトをしたりするより、時間や手間がかかりません。
本業と別に労働をこなすわけではないので、体力面の負担が少ないです。
また一度入居者が決まれば、その後も毎月安定した家賃収入が得られます。
賃貸管理会社に普段の管理は委託できるので、忙しくても本業と両立しやすい副業だといえるでしょう。
②ローンで始められる
不動産投資は、ローンを組んで始める投資家が大半です。
しかし融資を受けたいと思っても、自営業やフリーランスは時によって収入がバラつきがちなので、思うようにローンを組めない場合も少なくありません。
いっぽう毎月安定したお給料がもらえるサラリーマン大家は、ローンの審査に通りやすいです。
用意できる自己資金が少なくても、少額の頭金で不動産投資を始められます。
③もしもの場合に残債ゼロで遺族に不動産を遺せる
不動産は大きな買い物です。
「アパートやマンションを購入した後、もし自分に何かあって、ローンの返済ができなくなったらどうしよう」と不安に思いますよね。
しかし一般的に、住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者にケガ・病気・死亡といった万が一のことが起きた場合の保険です。
団体信用生命保険が金利の上乗せなしで最初から付帯している住宅ローンも、たくさんあります。
金利の上乗せなしで住宅ローンに付帯している団信の補償内容は、基本的に「死亡時と高度障害状態時に、住宅ローン残高がゼロになる」というものです。
つまりもし自分が死亡しても、団信が付いているローンなら、遺族に莫大な借金を残してしまうリスクなしで不動産という資産を遺せます。
ローン商品によっては、次のような疾患に対する補償も金利の上乗せなしで受けられたり、金利を上乗せすれば加入できたりしますよ。
- がん・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病
- 所定の身体障害状態
- 要介護状態
補償の範囲はローン商品によって異なります。
金利に対して、補償内容が手厚い住宅ローンを選ぶといいでしょう。
④老後資金を準備できる
従来のサラリーマンは、「退職金と年金で老後は安泰」と考えられていました。
しかし、従来より老後に受け取れる年金額は減っており、中にはそもそも退職金がもらえない会社もあります。
また共働きではない家庭や、途中で会社員として働いていなかった期間がある場合は、年金は受け取れても金額が少なくなりがちです。
副業として不動産投資を始めておけば、家賃収入を年金の足しにできます。
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関連記事：不動産投資の成功率は低い？難易度や成功する人の特徴を現実的な目線で解説
不動産投資が副業禁止の会社にバレない・禁止されないための対策4つ
不動産投資をするなら、できるだけ会社に迷惑をかけずに取り組みたいですよね。
副業の不動産投資を会社から問題視されないためには、次のような行動を心がけましょう。
- 住民税を自分で納める
- あらかじめ勤務先に相談しておく
- 管理は管理会社に委託する
- 規模が大きくなりすぎないようにする
①住民税を自分で納める
不動産投資をしていると会社に知られなくない方は、自分で住民税を納めましょう。
会社員の住民税は、給与から天引きされています（特別徴収）。
しかし住民税は、会社からもらっているお給料と、その他の手段で得た収入の合計で決まります。
そのため不動産投資で収入があると、給料に対して住民税が高額になり、「副業をしているのでは？」と疑われてしまうのです。
確定申告書を記入する際、「自分で納付」を選んでおけば、住民税から不動産投資をしているとバレる可能性は回避できます。
②あらかじめ勤務先に相談しておく
「職場では不動産投資を秘密にしたい！」という強いこだわりがないなら、あらかじめ勤務先に相談しておくと安心です。
そこで許可をもらえれば、後になって「不動産投資は禁止」「なぜ報告しなかったのか」と言われる可能性に怯えることなく、安心して取り組めるでしょう。
ただ、不動産投資で稼いでいる金額については、聞かれない限り必要以上に言わないほうが無難かもしれません。
③管理は管理会社に委託する
副業として不動産投資を始めるなら、管理会社を利用するのがおすすめです。
管理会社を利用しない場合、下記の業務を自分でおこなう必要があります。
- 入居者からの連絡対応・クレーム対応
- エントランスや階段といった共有スペースの掃除
- 家賃の集金
- 建物の点検
- 退去時の立会い
- 設備の故障対応
- リフォーム会社選び
本業があるのに入居者からのクレームに対応したり、退去時に立ち会いをしたりといったことは、容易ではありません。
不動産の管理業務が本業を圧迫すると、勤務先に迷惑がかかります。
最悪の場合、不動産投資を禁止されてしまう可能性もあるでしょう。
④規模が大きくなりすぎないようにする
ご説明してきた通り、不動産投資は副業に該当しません。
そのため副業禁止の会社でも、不動産投資は容認される可能性が高いです。
しかし規模が大きいと問題になる場合もあります。
特に国家公務員や地方公務員は、大規模な副業が法律で禁止されているので、先述したボーダーラインを超えないようにしましょう。
関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説
不動産投資の始め方
副業として不動産投資を始める場合の流れをご紹介します。
- 不動産や住宅ローンについて勉強する
- 購入したい不動産を探す
- 不動産の購入手続きをする
- ローンの申し込み手続きをする
- 管理会社を探して入居者を募集する
①不動産や住宅ローンについて勉強する
不動産投資では、入り口が大切です。
まずは情報収集を始めましょう。
集めた情報をもとに、どのエリアを狙うのか、アパートか戸建てかといった方針を決めていきます。
次のような事態に陥って失敗しないためにも、勉強不足・計画不足で不動産投資を始めることは避けましょう。
- 自分の目的に合わない物件を買ってしまう
- 不動産会社や管理会社の意見が的を射ているか、判断できない
- 修繕リスクや空室リスクの想定が甘く、思い描いていた利回りで運用できない
②購入したい不動産を探す
大手の不動産サイトや、投資向け不動産が掲載されているサイトで、気になる物件を探しましょう。
不動産会社に依頼して物件を探す方法もありますが、最近はインターネットが主流です。
気になる物件を見つけたら、そのエリアの空室率や、利便性などの調査をします。
検討した結果、良さそうな物件だと思ったら、インターネットから内見を申し込んでください。
築年数に対する建物の状態の善し悪しや騒音・日当たりなどを、現地で確認しましょう。
また不動産を購入する際は、「最終的にいつ・どのように売却するのか？」という出口戦略も、最初から練っておきましょう。
③不動産の購入手続きをする
不動産を内見して気に入ったら、購入を申し込みましょう。
ひとつの不動産に対して、他の購入希望者が複数名いることもあります。
誰に売るかは売主が判断するので、購入の申し込みをしたからといって、必ず買えるわけではありません。
売ってもらえることが決まったら、次の手続きがあります。
- 重要事項の説明を受ける。
- 売買契約を締結する。
- 売主に代金を支払う。
④ローンの申し込み手続きをする
住宅ローンを利用する場合は、不動産の購入とあわせて手続きを進めましょう。
住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階に分かれています。
計画的に進めることが大切です。
⑤管理会社を探して入居者を募集する
無事に不動産を購入できたら、次は貸し出すための準備を進めます。
賃貸物件の管理業務を、どの管理会社に委託するか決めましょう。
入居者の客付けが上手な管理会社がおすすめです。
自分で入居者を探して賃貸契約を進めることもできますが、副業として不動産投資をする場合、なかなかそこまでの手間はかけられないでしょう。
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関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説
副業として不動産投資をするときの3つの注意点
副業としても充分取り組める不動産投資ですが、注意しておきたいポイントもあります。
- 思ったより大変だと感じる可能性もある
- 勉強しなければ成功率は上がりにくい
- 確定申告が必要
①思ったより大変だと感じる可能性もある
思ったより本業との両立が大変だと感じる可能性もあります。
特に最初は、やることが多いので、ある程度の手間を覚悟しておくべきです。
- 購入したい不動産を探す
- ローン商品を探す
- 購入手続きやローンの申請をする
- 管理会社を探す
- 修繕のためにリフォーム会社を探す
運用開始後の管理は管理会社に任せられますが、定期的な修繕は自分で考えておこなう必要があります。
また、管理会社が充分に共用部分の清掃をおこなってくれない、積極的な入居者募集をしてくれないといった問題が生じることも。
そのため管理会社に任せっきりにするのではなく、適切な管理がおこなわれているかどうか、自分でも定期的にチェックすべきです。
「もっと手間をかけずに副収入を得たい」という方には、不動産投資クラウドファンディングや、海外リートもおすすめです。
関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？
関連記事：海外不動産投資ファンドおすすめ5選！海外リート（投資信託）・海外不動産クラウドファンディング
②勉強しなければ成功率は上がりにくい
不動産投資は「投資」なので、必ず儲かるとは限りません。
不動産の購入・修繕・管理などにかけたコストより、家賃収入や不動産を手放した際の売却益が、下回る可能性もあります。
不動産会社から「このマンションを買えば、この程度の利回りが狙える」と提示されることもありますが、必ずその通りに運用できる補償はありません。
言われたことを鵜呑みにするのではなく、自分でもあらゆるコストやリスクを検討して、利回りを計算してみるべきです。
そのような入念な準備・計算には、インターネットや本での勉強が必要となります。
また不動産の購入後は、空室率を下げるための対策方法を他の大家さんから学んだり、できるだけ安く修繕する方法を模索したりといった努力が成否を左右します。
③確定申告が必要
不動産投資で家賃収入や売却益を得ると、確定申告が必要です。
確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。
白色申告はシンプルな方法で比較的楽ですが、税金面では青色申告の方が有利です。
ただ青色申告は白色申告より複雑なので、有料の確定申告ソフトを利用している方も少なくありません。
確定申告をするには、何にどれくらいの経費がかかったか、領収書を取っておく・経費の支払いをひとつのクレジットカードにまとめるなどの方法で把握しておく必要があります。
日頃から準備が必要なので、何かと忙しいサラリーマン大家にとっては、頭が痛い作業でしょう。
関連記事：海外不動産投資セミナーはどの会社がおすすめ？大手の不動産を厳選
不動産業界での経験は副業に役立つ？
すでに不動産業界で勤務経験がある方は、「この経験を副業に活かせないか？」と考えるでしょう。
たとえば不動産仲介業は、宅建の資格を活かせる副業です。
副業として取り組める不動産の仕事とは？
不動産仲介業は副業として取り組めます。
始め方は次の2通りです。
- 1人で始める
- 不動産会社と業務委託契約を結ぶ
自分1人で不動産仲介業を始める場合、宅地建物取引士（宅建）の資格が必要です。
仲介手数料を最大限受け取れますが、開業には手間がかかります。
比較的始めやすいのは、不動産会社と業務委託契約を結ぶ方法です。
業務委託契約では、完全歩合制（フルコミッション）が多くなっています。
完全歩合制（フルコミッション）とは、契約が決まった際に、一定の報酬を不動産会社から受け取れる方式です。
成果が出ないとタダ働きになりかねませんが、基本的にノルマもありません。
業務委託契約で始められる不動産仲介業は、インターネットに求人が掲載されています。
興味がある方は検索してみてください。
関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？
まとめ～不動産投資や不動産仲介業を副業にしよう～
- 不動産投資は副業にならない！副業禁止の会社でもできる
- ただし金融機関に勤めている方や公務員は、制限を受ける
- 本業に支障が出ない範囲内でおこなう
- 副業として取り組める不動産仲介業の求人もある
不動産投資は一般的に、副業扱いされません。
なぜなら一律に禁止するのが難しく、本業に悪影響を及ぼす可能性も低く、副業というより投資だからです。
そのため副業禁止の会社でも、多くの場合は容認されます。
ただし本業に支障が出ると、勤務先から厳しい目を向けられる可能性も。
管理会社に管理業務は委託する、物件数を増やしすぎないなどの工夫で、本業と両立させましょう。
また不動産仲介業は、宅建の資格を活かしながら、副業として取り組めます。
＼20年以上の実績！／
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