シンガポールで、先月から５０年住宅ローンを地元大手銀行のUOBが取り扱いを開始した。
シンガポールの住宅ローンは、それまで３５年が最長借入期間であったため、奇抜な商品として注目を浴びているが、発表直後から政府内でも一部批判が出ており、マーケットで物議をかもしだしている。
シンガポールの経済紙Business Timesが、８月16日に伝えたところ、政府の国家開発局(Ministry of National Development) が、国会議員の質問（不動産マーケット、特に公団住宅HDBへの影響など）に書面で回答した模様。
MND によると、５０年という異例の長い期間のローンは、毎月の返済負担が軽減されるものの、借入人が安定的な収入がなくなるリタイア以降も返済が続き、最終的には借入人の金利の支払い総額が多くなるものである。しかし、実際には、HDBは十分３０年ローンで返済できる商品であるため、夫婦共働き世帯などでは、退職前に完済可能であるため、影響は軽微であるとの見解をしめした。
現状のHDBの最大の借入期間は３０年で、６５歳が上限となっているが、実際の平均の借入年数は２４年となっていることを根拠にしている。
他の銀行筋の見方は、住宅ローンは、銀行にとって、貸し倒れ率が低く、最も収益性が高い商品。UOB は、昨年からの住宅市場の取引低迷からローン残高が伸び悩む中で、マーケットシェア拡大のため開発したものだろう。実際には話題作りの効果の方が大きく、５０年ローンそもものの実績にはそれほど繋がらないのではないかとの見方も紹介されている。
私は、昨日オフィスの近くのUOB の本社に出向き、担当者に商品の説明を聞いてみた。そこで解った商品内容と説明を紹介しよう。
実は、この５０年ローンを借りられる人は、年齢３５歳以上で、返済までの年限は満８０歳までとのことであった。つまり、ローンの返済は５０年で計算するが８０歳に達する時点では残額を一括返済（バルーン返済）することが、求められている。すなわち、仮に３５歳で借りても、８０歳に達するまでの最長で４５年の返済期間となるというからくりだ。また、担当者の説明では、この商品は基本は８０歳まで返済することを期待しているのではなく、ローン返済の計算期間を長くすることによるメリットを強調している。
例えば、担当者が説明するこの商品のメリットを説明しよう。
たとえば、シンガポールドル１００万ドル（約６２００万円）の物件を購入するとしよう。物件価格の８０％を借り入れるとすると、＄８００Kの借入額になるが、この場合で、３５年と５０年で借り入れた場合の比較をする。
現在の借入金利を１％として、計算すると５０年ローンの場合の毎月の元利払いは＄1,694となるが、３５年ローンの場合は、$2,258となる。
仮にこの物件が５年後に２０％の価格上昇をした場合、のROE(投下資本に対する収益率)を単純計算すると以下のようになる。（実際には、売却にかかるコストや,５年間の元本返済分、５年後の利益の現在価値を割り出す必要があるが、ここは考慮しない。）
当該投資の当初必要資金＝$224,600(ダウンペイメント２０万ドル＋Stamp Duty24,600ドル)
① ５０年ローンの場合
現金投資額総額＝$326,400($224,600+＄1,694×60ヶ月)
ROE=61%($200K/ $326,400)
② ３５年ローンの場合
現金投資額総額＝$360,080($224,600+＄2,258×60ヶ月)
ROE=55%($200K/ $326,400)
つまり、５０年ローンを利用した方が、５年間の支払い現金が少ないため、ROEが、６％高くなるという説明だ。
現在の低金利（ローン金利で１−１．５％程度）を利用する場合、５年物のボンドの利回り（３％—５％）と比較しても年利回りで比較しても、レバレッッジが、効いて、優位だと説明している。
尚、当然賃貸に出すべきだが、その場合の賃貸収入は計算していない。もちろん、５年後に２０％のキャピタルゲインを大前提にしているが、当地シンガポールでも５年で２０％などと言う前提は、それなりに実現可能な前提だけにそれなりに説得力はある。
確かに低金利の現在ならではのメリットだが、今後金利が上がる局面では負担が増えるのではないかとの質問に対しても、金利が３％以上になれば、売却してローンを返済すれば良いとのアドバイス。金利が現在の１％から３％に上がる局面では、かならずインフレが起きているので、不動産価格は上がっているので、問題ないと説明する。
確かに、人口が増え、国土が限られ、経済が順調なシンガポールでは最も安全な投資はやはり不動産だと言いたいのかもしれない。銀行も一般投資家もこれくらいのリスクを取らないでリターンはないと考える人たちだと思う。日本で今、こんな商品を銀行が出すとは到底考えられないが、リーマンショック前に収益物件に対し、借り換え前提の原本返済据え置きのノンリコースローンを出していたが、それと比べると遥かに銀行にとっても、貸し倒れリスクが少なく、金利収益が期待できる商品だといえるだろう。
今回、一民間銀行が出した５０年ローンという商品に対し、国会議員や政府が意見を言い出すシンガポールという国は、どこかの国のように課題が山積して何も決められない国に比べ、個人的に、『相当政治的な問題が少ない平和で良い国でうらやましい』と考えてしまうことは、シンガポール政府に対しては失礼だろうか？
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