２１日ののシンガポールのBusiness TimesのProperty面に

Rich Chinese send Vancouver’s real estate prices soaring

(中国人富裕層がバンクーバーの住宅価格を押し上げている）という記事が出ていましたのでご紹介します。

この３年間でバンクーバーの不動産は５０％以上上昇しているそうです。それもまさにチャイナマネーの影響が非常に大きいと分析しています。

ご存知バンクーバーは香港が中国返還前（１９９７年）に香港人の移住とともに住宅が高騰しました。いわゆるホンクーバーなどといわれたのは、その頃です。

今回は、特にWest Vancouverの非常に限定された希少性のある物件に集中して購入しているようです。具体的な実名で紹介されているのが、上海の実業家Sui Yi Bin（貿易商）さんは最近カナダの永住権を取得し、家族をバンクーバーに住まわせ自分は上海を拠点にビジネスをするそうです。家族をカナダで住まわせる最大の理由は子供の教育で、教育水準の高いカナダで、最もいい生活環境で育てたいと言う考えで、これは今の中国では全く実現できないという考えだそうです。彼は、４５０㎡の高級戸建てを430万カナダドル（約３億５０００万円）で購入予定だそうです。

バンクーバーの地元不動産エージェントによると、

ここ半年で中国大陸からの購入が急増しているとのことです。これは、おそらくここ2−３年の中国の不動産価格が上がり過ぎで政府が厳しい抑制策を取ったことも影響していると思います。また、カナダ政府が昨年永住権の審査基準（投資移民ビザの資産基準や投資金額をそれまでの２倍にした。現在投資金額は80万カナダドル、純資産は160万カナダドル）をあげたことにより、中国からの駆け込み申請があったことなどが原因かもしれません。

ただ、バンクーバーの不動産価格は３年で５４％（昨年は１３％）上昇したため、今年後半には一度ピークをつけるとのこと。

バンクーバーの開発業者の中には、中国人が気に入るような間取りを風水師に見せて企画するところも出て来たようです。

バブルの懸念が心配されますが、アメリカと異なりカナダの銀行は非常に健全で、ローン審査が厳格ですので、あまり心配がないという見方も紹介されています。先にご紹介した上海人は、「別に投資目的ではないので価値が下がらなければそれで良い』とのコメントでした。世界一住みやすいという評価のバンクーバーの高級実需物件は底堅いのかもしれません。

最近、よくセミナーや、ホームページの問い合わせに、ジョホールバルの投資を検討していますが、おすすめの物件はありますか？視察ツアーはありませんか？というお問い合わせを受けます。

だからという訳ではないのですが、シンガポールに移住してからはじめて、昨日、日帰りでジョホールバルに行って来ました。

イスカンダル計画の目玉であるヌサジャヤのMedini地区は噂通りすごいことになっています。

なにがすごいって、全くの原野に無理矢理（失礼、そのように見えるので）道路をひいて政府（Kota Iskandal）の建物を建て、アジア初進出のレゴランドや海外から誘致した大学やインターナショナルスクールのボーディングスクールの建設が既に始まっています。

計画を見せられると確かに金融センターがはいっていて、教育、ウエルネス、商業、住宅があるので、すばらしいのですが現場に行ってみると、まだ見渡す限り原野。どことなく、雰囲気は９０年代半ばの蘇州工業団地の造成がはじまったころか？





ふと、１５年くらい前に上海浦東の東方明珠に登って、何もない造成地を見渡した時に、『本当に、ここに金融センターができるの？』という感想をもった時以来の衝撃です。

一方、あの頃、浦東でそういう絵をみせられ投資した日本人投資家の物件の処理（ほぼ半値で処理）をしたのも昨日のことのように覚えています。上海の場合は、その時点（９０年の後半）で投資した方々は、なにせ早すぎたのです。

メディニ地区と、あの時の浦東と何が違うか考えてみました。浦東は９４年当時は人も住んでおり、交通インフラができていましたが、ここは現在人が全く住んでいない全くの原野でスタートするということ。アクセスが今のところ高速道路だけ、（つまりアクセスは車）、ゴルフ場の立地に金融センターを作ろうというコンセプトです。また、推進する母体が中国（上海）とマレーシア（ジョホール）だということ。

クアラルンプール郊外にサイバージャヤという９０年代マレーシア政府が鳴り物入りで建設したITパークと同じようにならなければ良いが。（どうも原野に大きな絵を描いてプロジェクトを行うやり方は今までマレーシアはあまりうまくいていないようです）とはいえ、おそらく、１５年から２０年のスパンでは、すごいことになる予感は確かにあります。（浦東は、開発開始から１０年過ぎてから本格的に加速度がつきました。）

日本の投資家を最近話題のJBにご案内すると、クアラルンプール（KL）と比較して、JBがなぜここまで今まで発展していなかったことに皆さん驚かれます。

実際に、この地域格差は数字に表れています。

マレーシアの国民一人当たりにGDPは,約8,000ドルです。これが、KLになると17,000ドル、ジョホールは6,600ドルとKLの4割程度です。

また、この１０年間のマレーシア内での不動産価格の推移をみても、１０年間で毎年数パーセントずつ上昇しているKLやペナンにくらべ、JBの価格がほとんど上昇していないのがわかります。つまり今後のポテンシャルは大きいということは言えますが、一方なぜ上がらなかったかということも冷静に分析しなければなりません。

 



 

 

 

 

 

 

 

雇用が少なく、所得の低い層が多く、治安も悪いというイメージを払拭するため、まったく未開発の広大な土地で外国資本を誘致して壮大な町おこしをやろうというのがまさにイスカンダル計画のようです。

スケールには驚かされるのですが、箱物ができると何とかなってしまう中国のように本当に何とかなってしまうのか？

中国であれだけ箱物から入る開発をみせられてきた私でも、うなりたくなるスケールです。本当にこんなに投資がはいっても需要があるのか？

メディニ地区で最初に分譲マンションを販売しているデベロッパーの幹部にこの点を聞いてみましたら、以下のような回答が返って来ました。

『賃貸需要は問題ない。今のところ、ヌサジャヤではこのプロジェクトが最初の住宅なので、ヌサジャヤ地区での各プロジェクト関係者の住宅需要が見込めるからだ。』

なるほど、マカオでも同じ質問をしたが、全く同じ回答が返って来たのを思い出しました。プロジェクトを立ち上げると、宿泊、住宅、商業、娯楽、オフィスが必要になる。その通りだが、供給が需要を作り出すという理屈でどこも一斉に投資しているようだ。少なくとも今現在のインフラでは、現在のJBの住民が移り住んで来るには相当の時間がかかる、ならば外国人やシンガポール人が移り住んで来るという需要が創造されなければならない。

ある意味ドバイに通じるものを感じます。金が続いて、資金が入り続ければ、成長し続けるマーケット。供給サイドの理屈が先行する市場。実需からは、どこかかけ離れているような危うさがありますが、発展途上国はそのくらいのスケール感とスピードが必要であるともいえます。

どこまで海外投資家が支えられるのか？マレーシアの国策ファンドカザナインターナショナル傘下のイスカンダルインベストメントは投資企業とのJVで入りますが、ほとんど、国内、国外のデベロッパーや事業会社の資金頼みであるのは事実です。

ただ、ファイナンシャルセンターというコンセプトは理解できるが、このJBの山の中にいったいどうしたら、ファイナンシャルセンターができるのか？ここは本当に疑問です。KLがイスラム金融のハブにするという国際はわかるのですが、ジョホールのファイナンシャルセンターは、KLの補完なのかあるいはシンガポールのバックアップとして機能させるつもりなのか？（香港とシンセンの関係？）香港とシンセンは同じ国だが、シンガポールとマレーシアは隣接していると言っても所詮別の国。この辺の整理がまだできていない印象が拭えません。

ファイナンシャルセンターという名前のビルは建つとは思いますが。（中国ではそこら中にあります）

あの上海でもファイナンシャルセンターと呼べるのは建物だけで中身はまだまだ整っていない（特に人材の問題）のが現状です。

想像力の乏しい私の現時点での率直な感想です。

ただし、少なくとも最近のニュースで見れば、シンガポールのテマセクがカザナインターナショナルとMedini地区で合弁プロジェクトを合意しています。長年微妙な関係が続いていたシンガポールとマレーシアの国家間の懸案事項（マレー鉄道敷地の返還）の見返りの一つとして、はじまった合弁事業も、2国間の政治関係が好転した象徴としても特筆すべき出来事です。少なくともシンガポール政府のコミットが入ったというのは大変心強いニュースです。

今後、今話題のJBについて、現在はたしてどのような投資対象があるのか？

おいおい個別の住宅プロジェクトを取り上げて行きたいと思います。（続く）

 

今日から、東京に入りました。１８日（土）は、Home’sの不動産投資フェアーがあり、このイベントに当社も協賛しており、対談式の講演会に出ます。

カリスマ不動産投資コンサルタントで、『逆算でかなえる人生とお金の法則』の著者・北野琴奈（同郷北海道出身）さんとの対談です。

彼女も昨年アメリカのLAで投資むけコンドミニアムを購入されたそうですので、その辺りのお話も聞ける企画です。

http://toushi.homes.co.jp/event/program/#

１９日（日）は『チャイナマネーを追え』出版記念セミナーの東京での最終回です。（７月３０日には大阪で行いますが、これが本当の最終回です。）

さて、昨日のThe  Business Timesをみていたら、アメリカの超金融緩和政策（QE2)が各国の為替相場に大きな影響を与えているが、購買力平価（PPP)で見たとき,日本円やオーストラリアドルなど資源国は軒並み割高であるという結果がでたそうです。OECDが発表した数字によると日本は、理論値より５７％割高とか。（表１参照）これは良く言われるマクドナルドのビッグマックは世界中で同価値であるというセオリーで、適正な為替レートを割り出す場合の指標に使われます。（ビッグマック指数）

下の表をみると、購買力平価から見て割安な通貨は人民元となんとシンガポールドルです。人民元は世界中から安すぎると言われており、当然という気がしますが、シンガポールドルは購買力平価の観点からもまだ上昇力があるようです。もっとも政府自体が、通貨高を志向していますから、当面上昇することは疑いのないところです。

一方、円についてはやはりかなりの割高ということで、ギリシャに隠れて財政危機があまり材料視されていないため、今のところここ2−３年の円高傾向が継続しているように見えますが、調べてみると今年の年初から円は対ドル以外には軒並み下げているのです。（表２参照）いわゆる不人気投票で最も人気のないのはダントツ米ドルですが、どうも次に円が来ています。日本では円高といえば、ドルに対してばかり見るのが常ですが、実はこの半年で風向きが変わって来ているように見えます。アメリカ経済はどうも当初予測より回復が遅れていて、超量的緩和（QE2)による株高資産効果や消費効果も息切れのようで、再び量的緩和の噂も出て来ましたので、しばらく円高（あくまで米ドルに対してですが）は続くかもしれませんが、世界的なインフレ傾向から各国は金利を上げる傾向にある為、じわじわと円は他通貨に対しては弱含むと思われます。いよいよ円安に向けてのカウントダウンが始まっていると見た方が良いかもしれません。ヨーロッパ、アメリカ経済が吹き返したら、今度は円は売られるでしょう。海外投資はいよいよ待ったなしです。

＜購買力平価から見た、現在の為替レートと理論値との乖離＞（表１）

通貨	現在値（対米ドル）	購買力平価修正後理論値	理論値からの乖離
ユーロ	1.437	1.2	19.8%
日本円	1.24	0.79	57.0%
英ポンド	1.63	1.46	11.6%
スイスフラン	0.8377	0.6589	27.1%
豪ドル	1.0576	0.6568	61.0%
ニュージーランドドル	0.8135	0.6536	24.5%
カナダドル	1.026	0.821	25.0%
シンガポールドル	0.8084	0.9174	-11.9%
人民元	15.26	29.94	-49.0%
	+は,過大評価,ーは過小評価		出所：OECD2010年
	日本円は１００円

 

＜円の20011年６月15日の各国通貨に対し、2008年から年初と比較しての変動率＞（表２）

今年に入って、円は米ドル（香港ドル）マレーシアリンギ以外は軒並み下落