ミッドタウンの東に位置する一棟ものの商業と住宅の複合ビルを視察しました。
ロケーションは、３rd Avenueで、４６丁目と４７丁目の間にあるもので、１階がバーレストランで２階以上が住宅です。価格的にはUS$5.2Mil( 5億2000万円)程度です。空中権が付いており、譲渡も可能です。
（この辺ではタイミングにより空中権の譲渡がSQF単価USD200-500で取引が成立するそうです。）
現ブルームバーグNY市長は、マンハッタンの再生を公約に掲げており、現在高層建築が規制されているイーストエリア（1st , 2nd , 3rd Street） 沿いの土地に高度利用を促進する為、規制の緩和（空中権の追加付与など）がなされるという観測も流れています。
したがって、このエリアの１棟ものの建物の資産価値が将来的に化けることが十分考えられます。
また、これらの建物はほとんどが、１９２０年代の建物が多く、構造体として日本の法定耐用年数を超えているおり、法定償却年数の２０％という短期での償却（鉄骨造7年、煉瓦造８年、鉄筋コンクリート造で９年程度）が可能となるます。また米国では土地と建物の割合が圧倒的に建物割合が高く、償却メリットが最大限活用できます。
日本で利益が出ている会社や個人所得で税率が最高税率となっている個人投資家の所得圧縮効果は絶大で、税金取り戻し分までをキャッシュフローと考慮するとかなりの利回りになると考えることができます。
よく、アメリカ不動産投資で築２０年を超える木造のコンドミニアムを購入して、4年の償却で節税メリットをとる手法が、以前から日本の富裕層に有名ですが、マンハッタンには木造建築はほとんどないため、マンハッタンより北部の高級住宅地ウエストチェスターなどで探すことになります。4年の償却は非常に短期で魅力的ですが、煉瓦造で７年、鉄筋コンクリート造で９年の償却も、相当の節税効果が期待できます。（ウエストチェスターの木造住宅投資については後日報告します。）
当社と提携しているニューヨークのフルモト不動産によれば、最近日本の事業法人（もちろん利益がでている法人です）でこの手の１棟ものの、購入の引き合いが出て来ており、最近某社が、非常に良い立地のものを購入されたそうです。ただし、今回の取得にあたり、物件が出て来て、LOI(買い付け証明書)を提出し、契約締結まで3週間しか時間がなかったそうです。
とにかくニューヨークの不動産の流動性は高く、特に今年に入ってからは、出物が少なくなっていることから、非常に足が早く、短期勝負に対応できる投資家でないと購入は難しいようです。
購入に関しては、売り主が瑕疵担保責任は負わない契約が普通となっており、まさに売り手市場となっています。したがって、買い手としてはしっかりとした物件調査が必要になるため、現地の仲介コンサル会社の実績、信用力が問われます。
この手の物件は希少性があるため、市場に出回る前に業者間で情報が回るため、やはり情報力のある力のある業者選択が重要になると思いました。
１階がバー２階以上が住宅の１棟もの
１階がカーペット販売店で上層が住宅となっている建物
急速に高層化が進むミッドタウンイースト地区
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