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6月 03
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ニューヨーク不動産投資視察も最終回です。今回も弊社日本法人の田辺社長のコメントで報告します。
ニュージャージー州はハドソン川を挟みマンハッタン島の西に位置し、パストレインという地下鉄で繋がっており、我々はワールドトレードセンター駅から乗車し、一駅先の対岸のジャージーシティの中心街に出て、そこから北上しながらマンハッタン島の対岸エリアの物件を視察していくという経路を取りましたが、そもそも、マンハッタンからニュージャージー(ハドソン川の対岸)に向かう経路は、フェリーを除いても、自動車用のトンネル及びブリッジが3つ、前述のパストレインも3つが通っており、交通移動性からもマンハッタンとの経済融合性が強いエリアです。
日本人を含めマンハッタンに勤める方が多いニュージャージーにですが、フレッシュマンや学生のほか、ファミリーで駐在している外国人も多く暮らしています。
今回我々が最初に視察したワールドトレードセンター対岸のエリア、ジャージーシティですが、もともとは閑散としたオフィス街だったところ、9.11テロの後、ウォール街にオフィススペースを失った企業のほとんどが、対岸のジャージーシティに仮のオフィスを構えたところから活気が出始め、ウォール街がオフィス機能を取り戻した後も、その活気が継続しているということを、フルモト不動産の方は話されていました。
ニュージャージーに住むマンハッタンに勤める多くの方は、バスを利用してマンハッタンまで移動される方が多いようで、トレインパスの駅近くも人気がありますが、対岸にマンハッタンを望むバスが泊まるエリアも同様に人気があるようです。

NJからみ見たマンハッタン

NJからみ見たマンハッタン



ジャージーシティに位置するTrump PlazaとShore Club
この2物件は、ジャージーシティに位置する一際背の高いコンドミニアムです。
マンハッタンに比べると、背の高いビルが少ないので、よく目立つとともに、物件内からの眺望も非常によいのがニュージャージーの物件の特徴です。
最初に視察したTrump Plazaですが、かのトランプが5年ほど前に開発した高級コンドミニアムですが、共用分の高級感はマンハッタンの中心部のトランプ開発物件と遜色無く、それどころか種類の充実度はこちらのほうが上でありながら、価格は坪単価220万円程度と、橋を1本隔てただけで価格は3分の1程度です。なお、もう1物件視察したShore Clubという物件も、坪単価200万円程度です。
フルモト不動産の方の話しでは、リーマンショック以降、住宅価格は落ち込む中、ブルックリンやクイーンズの価格回復、上昇は、既に始まっているものの、ニュージャージーは不良債権案件が多く、回復が少し遅れているのが原因で、まだまだ底値近くで物件取得ができる狙い目のエリアだということでした。
確かに、ブルックリンやクイーンズと変わらない利便性、環境を持ちながら、価格はこれらエリアに比べ明らかに安価です。

Trump Plaza

Trump Plaza



Fort Leeというエリア
次に視察したエリアですが、ジャージーシティからマンハッタンを対岸にハドソン川沿いに北上した場所に位置するFort Leeという街です。
ここは、フルモト不動産の古本会長が起業した際にオフィスを構えた場所のとのことで、ニューヨークで日系の不動産会社が初めて生まれた場所ということですね。
古本会長からは当時の様子を、非常に感慨深いお話伺うことができ、フルモト不動産の歴史の長さを感じることができました。
さて、こちらの街では3つの物件を視察したのですが、その中で面白いと感じた物件を一つ紹介させていただきます。
物件名は伏せますが、そちらの物件は、リーマンショック後に不良債権を抱えた銀行が、現管理組合(コンドミニアムのボードメンバー)にマーケットプライスの半額近くでバルクセールを考えている案件でした。
対象ユニットのうち、実際に数件の中を確認しましたが、テナントが現に居住しており、状態も決して悪くありません。売買金額以外に大きな内装費用などの発生がないものとして、現在の賃料で利回りを計算すると、なんとグロス10%を超え、ネットでも7%程度の利回りとなります。
1件あたりの物件価格が30万ドル程度という手軽さもあり、数ユニットをバルクで購入することで空室リスクを下げ、米ドル建て安定収益不動産として保有するのに面白い物件だといえます。
現在、フルモト会長とボードメンバーがベトナム戦争を一緒に戦ったという仲で非常に懇意であることから、夏のニューヨーク不動産視察ツアー時に購入頂くことができるように、交渉中という段階ですが、8月の視察ツアーの目玉物件にもなりうる案件ですので、交渉結果に期待したいところです。
ちなみにこちらのFort Leeという街には、スーパーミサワという日系スーパーがあり、まるで日本のスーパーと変わらない品揃えと、テナント構成、買い物客の日本人の多さに驚かされました。
約1週間に渡り、非常に多くのエリア、多くの物件を見ましたが、減価償却による節税効果を考慮しないで物件を選択した際の、単純な物件から得られる投資リターンに着目すると、ニュージャージーというエリアが最も現状利回りが取れる上に、伸び白が大きいエリアであるように思えました。

不良債権物件のエントランス

不良債権物件のエントランス



 


不良債権物件の外観

不良債権物件の外観

スーパーMISAWAの店内
スーパーMISAWAの店内



 

 

 

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