前回に続き、オーストラリア不動産の話題です。今日は少しセミナー風です。
私は５月はじめに、メルボルンとシドニーの不動産を視察してきましたが、オーストラリア不動産特にシドニーのポテンシャルを再認識してきました。
『チャイナマネーを追え！』（総合法令出版）や当社主催のセミナーでも過去、オーストラリア不動産については、チャイナマネーが入っており、有望な市場であることはお伝えしてきましたが、いくつか私の中で、懸念することがありました。
この１−２年の豪ドル高と金利の高止まり傾向と、外国人は中古物件が買えないということで出口は問題がないかという点です。このあたりの懸念点も含め、以下にオーストラリア不動産投資のポテンシャルと、今回私が投資に至った経緯をご紹介したいと思います。
オーストラリア不動産投資の特徴は以下です。
① 健全な財政と豊富な資源による中長期的に強くなる通貨
資源銘柄であり、財政が健全であることから中長期的にオーストラリアドルは、財政が弱くなっている先進国の中で相対的に強くなる通貨であり、海外投資先としては安心感がある。ただし、豪ドルの動向には、鉄鉱石などの資源の輸出動向を左右する新興国（特に中国など）経済の動向と、国内金利動向に左右されるので、買いのタイミングを図ることが重要。
→この１年欧州金融危機があり、リスク回避通貨として豪ドルは強含んでいたが、ここに来て世界経済の見通しと足下の物価の安定を見て、金融緩和に向けて動きだしており、この１ヶ月で急速に豪ドル安に向かっている。今年後半にかけて、追加で政策金利を下げる見込みであることから、豪ドル購入チャンスが到来するとみる。
②金融緩和に向かい、金利低下観測が浮上
→高止まっていた政策金利を下げ始めたことにより、住宅購入意欲が高まることが期待され、不動産市場が活性化するタイミングが近いと見る。
③高い人口増加率
移民、留学生、外国人労働者に支えられている高い人口増加率（シドニー、メルボルンとも２％前後の人口増加率）
→近年、中国をはじめとする経済成長著しいアジア諸国の子弟の留学生が急増している。アジア新興国富裕層マネーが入って来ることにより、さらなる価格上昇が期待できる。
④ CBDにおける賃貸需要が強く、極めて低い空室率
シドニー、メルボルンのCBDの特徴は、オフィスと大学が近接しており非常に強い賃貸需要があるにもかかわらず、市中心部では、ここ数年新規の供給がまったく追いついていなく、空室率が1.5%〜２％という需要過多状態が続いている。
→シドニーの賃貸料の毎年の上昇率が向こう５年間毎年５％が予想されている。賃料の上昇見込みから市中心部のコンドミニアムの上昇率も今後５年毎年平均６％以上が見込まれている。（インカムゲインもキャピタルゲインも狙えるという希少なタイミングが到来）
ここ数年、空室率が１．５％で推移
需要が供給を遥かに超えていることを示すグラフ
NSW州の価格上昇インデックスと世帯所得の上昇推移（価格上昇よりも所得増加カーブが基本は上回っており、経済成長とともに今後の価格上昇が予想できる。
⑧銀行が健全で、積極的に外国人にもローンを出している。
LTVは、６５−７０％程度。年齢に関係なく３０年ローンが可能。ローン金利は現在６％程度だが、今後下がる可能性が高い。
→低金利国通貨（円、米ドル、シンガポールドルなど）ローンの利用も可能。為替リスクを取ることになるが、今後物件購入後、たとえば豪ドル高、円安を想定すれば、円建ての価格や賃料は上昇し、債務が相対的に減るので、メリットが最大限享受できます。
私が、今こそオーストラリア不動産が買いだと考えたのは、この為です。将来、円が急速なインフレに見回れ、金利が上昇するようなことがあれば、豪ドルに借り換えることも考えられますし、いずれにしてもこの１年くらいは比較的いい価格で豪ドルを仕込み、円ローンを引き、円安を待つというのは、いいタイミングだと考えた訳です。
⑨外国人は中古物件は購入できないため、外国人向けに出口を考えられない（ただし、永住権を取得した外国人は購入可能）ので、地元の人が購入して来る物件かどうかの見極めは必要。
→この点が、私がかねてから不安であった点です。つまり、実需の物件は地元の需要があれば、出口は問題ないとは思いますが、賃貸を前提としたCBDの賃貸物件の出口として外国人が想定できないのは、問題がないか不安だったのです。
今回、実際に中古物件なども視察しましたが、地元の高額所得者医者、弁護士、企業経営者など）の節税目的の需要が強く、CBD内の賃貸むけ投資物件においては、出口として全く問題がないことがわかりました。オーストラリアでは、比較的所得税が高く（最高税率４５％）不動産賃貸業により減価償却や金利を経費化して、税法上の赤字を利用して節税するのが極めて一般的です。また、所得税の累積赤字は、売却時のキャピタルゲインとも通算できるというメリットもあり、節税商品と資産運用商品として投資不動産のニーズが高いのです。また、移住して来るアジアの富裕層なども出口の対象になることから、この不安は解消されました。
以上のことから、なぜ今オーストラリア不動産が面白くなるかおわかりいただけたかと思います。日本人にとっては、またとない円高であり、ここ１年高値をつけてきた豪ドルが調整を始め、金利が低下傾向にあることから、今後不動産市場に動きがでてくることから、オーストラリア不動産投資のタイミングが来ているということです。
Related posts:
